“体育界的中关村甚至硅谷”是韩劲草对鸟巢文化中心未来的期望。韩劲草是北京鸟巢文化创意交流有限责任公司总经理，该公司正计划打造一个全新的鸟巢。按照该公司的设想，未来鸟巢不仅仅是一个体育场馆平台，还将成为行业资源整合、创新体育经济的一站式服务“孵化”平台。“比如一场专业级的比赛可以在鸟巢萌芽、洽谈、找到投资人，最后在鸟巢举行。”韩劲草说。

奥运场馆的赛后利用一直是一个世界性难题，以雅典奥运会为例，自2004年至今，当时建造的绝大多数场馆一直处于尘封之中，而政府每年还要支付上亿欧元的维护费用。

2014年10月20日，国务院《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》出台，提出“要创新体育场馆运营机制，增强大型体育场复合经营能力”。作为“国家体育产业示范基地”的鸟巢文化中心，正是在这一政策背景下应运而生，并力图建设成为行业资源整合、创新体育经济的一站式服务平台。

鸟巢文化中心位于鸟巢内侧北部，共计四层。目前可用于商业的物业面积达到15396平方米，中国房地产报记者在鸟巢文化中心内看到，在4个不同楼层之间的零散物业空间内，能够看到设有专业体能训练所、文化创意和品牌展示空间、首都重大文化体育活动发布厅、休闲娱乐区以及路演厅，同时还配备了咖啡馆、主打梅家菜的中餐厅以及意大利餐厅等餐饮业态。

“写字楼”新思路

对于上述办公场地的详细规划，韩劲草称并未想好，且租金定价还在商讨。除了这些物理的办公空间，在从简单的体育场馆转变为鸟巢文化中心过程中，鸟巢也同时引进了创业孵化平台“亮中国”。据悉，“亮中国”将采用众筹方式集结投资人团队，筹建百名“火炬导师”团队，不仅为体育、文化和创意产业企业提供从集体入驻到政策引导、企业宣传等服务，同时借助导师辅导、现场互动等新型模式，为“创客”提供资本市场对接端口。

同时，文化中心除了此前已经签署战略合作协议的北京产权交易所、上海文化产权交易所、体育文化产权交易所，以及“亮中国”创客孵化平台这样的社会资本之外，与北京银行、工商银行等银行资本的合作也在洽谈之中。

“冠名权和豪华包厢等无形资产的开发，才是一个体育场馆的最重要收入来源。”有着十几年体育场馆运营经验的埃希体育创始人王冠伦向中国房地产报介绍。据他观察，世界各国体育场馆中，体育门票和场地费并不是其主要收入来源，冠名权是未来体育场馆盈利模式必走的一条路。

孵化平台模式

“与体育产业发展相对成熟的欧美国家相比，我国体育产业仍面临诸多体制障碍，体育人口匮乏、体育消费市场不旺盛等问题还在制约体育事业的发展。”王冠伦说。

借助创业孵化平台探寻体育产业的发展新模式，也是鸟巢增添写字楼功能的真正价值所在。

在此之前，鸟巢的整个运营是由中信联合体负责。在鸟巢体育场建设招标过程中，政府非常看重融资能力和建设能力，对企业赛后运营管理能力没有足够重视。所以中标企业虽然都具备丰富的建设经验和良好的融资能力，但都未经营过体育场馆，严重缺乏运营管理经验和体育产业资源，这注定了鸟巢赛后运营的盈利模式单一。

单一的盈利模式使中信联合体运营仅一年，就放弃了鸟巢30年的运营管理权。但是直到京西 模式的孵化平台成功，才让鸟巢现有运营方决意打造“写字楼生意”，科桥投资的一位负责人向中国房地产报记者透露。

所谓京西 模式，就是采用金融孵化功能，打造出综合盈利能力较强的创业孵化办公空间。数据显示，京西 仅运营一年多时间，基地入驻企业已近230家，主要聚集了移动互联及大数据、文化传媒、节能环保、新材料等产业，入驻的中小企业获得了超过1亿元的贷款支持、5.6亿元的股权投资、1.2亿元的产业并购资金。入驻企业之间也实现了多维度的产业链延展合作。而鸟巢文化中心未来要聚集的产业则包括金融服务、社会风险投资、对文化创意领域感兴趣的商业银行、体育产权类交易所等。

“鸟巢与京西 最大不同在于面积过大且分散，鸟巢文化中心1万多平方米的面积，实在是过于庞大。与普通的创业园区不同，鸟巢的优势并非提供办公场地，而在于影响力以及凭借影响力对接的顶级资源。无论是鸟巢的体育场馆，还是鸟巢的办公楼，租客不会因为叫做“鸟巢”就会来鸟巢，关键在于孵化器的优势将体现在哪里。”王冠伦说。