种种迹象表明,我国住房体制正在经历分配货币化后的最大变革,在一路高歌猛进二十年后,以商品房为主要供给品类的市场终于迎来了“房住不炒”的历史拐点。不过,彼之砒霜,我之蜜糖,伴随着“租购并举”、“租住同权”等供给侧改革各项长效机制的陆续出台,住房租赁市场跑步进入快速发展通道。8月,阿里巴巴与杭州市政府合作打造国内首家“智慧住房租赁平台”,10月,京东中标北京市租房监管平台项目,国内首单权益性长租公寓资产类REITs(新派公寓)和央企首单自持住房REITs(保利地产)也相继落地,11月,建设银行与万科、华润等11家房企签署房屋租赁战略合作协议,并顺势推出旨在鼓励长租的个人住房租赁贷款产品“按居贷”,而此前,中国银行、中信银行也已有类似举措。政府、机构、资本的竞相入场,有利于住房租赁商业生态的健康发育,一个万亿级规模的市场隐隐若现。

供求形势评估

——从需求端来看,宏观方面,综合地产商、中介、券商和独立研究机构等多方数据源预判,住房租赁需求客户主体规模预计将达2.7亿,年成交总额有望突破1.9万亿元,有正向人口导入的一二线城市年增长率平均可至35%;微观方面,产品需求以小户型、低租金为主,租金支付占家庭收入比例的中间数为25% - 30%,另外,如在政策和市场双重影响下,原有商品房购买需求和“群租”等灰色地带住房供给得到抑制,住房租赁市场需求人群还可能得到更大扩展。

——从供给侧来看,市场方面,虽然国内主要城市特别是一线城市市区土地供应受限趋缓,但郊区和周边城市带供应充足,另外,受惠于城市更新和工商业地块功能转型,特别是我国城市化进程还处在上升阶段,租赁住房的供应仍可保障;政策方面,房地产作为支柱产业的作用和宣示逐步淡化,取而代之的是对其民生-社会保障属性的强调,以教育为焦点的附着于房屋之上的一系列社会福利权利的“租住同权”成为重中之重。过去依赖市场机制的、单一的商品房销售供给制度转变为有社会福利色彩的、政府有形之手直接介入的多种供给制度,不同产权属性、不同制度安排的住房形式创新活跃。

——从竞争市场来看,商品房市场一方面由于政策利空,另一方面由于自身价格高位运行,虽然在功能性的细分市场(如学区房、改善型住房等)等仍有潜力,但在整体上阻却了需求的增长,而共有产权住房等新型产权安排受制于政策变动和业务发育,其影响须在中长期才得以显现。对住房租赁市场来说,围绕房屋的三重属性——居住属性、社会福利属性和投资属性,在增加政策对社会福利的投入,抑制商品房投资价值基础上,租赁的宜居、亲民价值将得到进一步发现,而作为经济民主化的动力之一,金融创新也将导入更多客户,在妥善控制风险的前提下,市场前景将持续看好。

商业模式预判

住房租赁市场的变革、规范与赋权所带来的方方面面的影响将是持续、渐进的历史进程,其 和广度可能远超想象。仅从当前的观察来看,住房租赁市场变革的路径应该是从过去主要基于线下、个体零散、业务非标准化、短期交易的市场向线上线下相结合、平台集中撮合、产品标准化、面向长期的市场转变。这一进程的关键是权利安排、信息交互和金融创新的发展,而租赁市场规模的扩大将对周边如商品房市场及市场主体产生分化甚至偏利空的外部性,而这又增加了其介入租赁市场的积极性。

眼下,除正在经历业务转型的酒店运营企业和租房中介企业外,新进入住房租赁市场的玩家主要有地产企业、互联网公司和商业银行,围绕不同诉求和优势,多层次供给的市场雏形正在浮现。

对地产企业来说,随着商品房销售黄金时代的谢幕,这些企业势必也要再次定位,另寻稳定的业务增长点。在种种可能的解决方案中,自持住房、发展租赁业务目前看来是最不坏的选择:消极方面看来固然使企业的资产变重,周期变长,但积极方面看却使企业能最大程度享受住房资产升值的好处,并持有相对长期、稳定的现金流,甚至可以以此为基础向银行等金融机构融资,再次获取流动性。

对互联网企业来说,进军个人住房租赁市场是其由线上向线下战略发展的自然延伸,服务客群也与先前高度重合,既可以顺势收割这一重要生活场景,对其打造衣食住行生态闭环,丰富平台产品,完善数据来源也具有重要意义。

对商业银行来说,首先是在宏观经济环境下向零售突围的整体压力,在业务形态上也需要在发展遭遇瓶颈的对公信贷和个人购房信贷之外另寻增长点,探索网点和线下团队的转型方向,最后,发展个人租房信贷还可使银行更主动地切入客户生活场景,在大数据支持下打造更加对客友好的智慧型银行。

一花独放不是春,孤雁奋飞难成行。对于住房租赁这个准入门槛不高、业态有待发育的市场来说,其发展壮大有赖于包括新旧市场主体的共同协作:酒店运营企业和租房中介企业的优势在于贴近市场的信息优势、前期实践的经验积累以及专业、庞大的线下团队;地产企业的优势在于直接持有资产、客户资源,对市场上业务开拓和风险防控具有最为权威的话语权;互联网企业的优势首先在于可提供聚合生态、引入更多合作者的平台,其次是可以导入不同维度的相关数据,最后是有标准化、网络化、注重客户体验的产品设计能力和经验;商业银行的优势在于稳定、低廉的资金提供以及专业、可信赖的金融产品设计能力,而后者既表现为信贷产品本身的设计,也同样表现在信贷周边产品,包括证券化产品的设计上。

展望未来的商业模式,结合前述主导企业及其资源禀赋的不同,可能出现酒店运营企业主导的长租公寓类、租房中介企业主导的分散租赁类、地产企业主导的自持集中租赁类、互联网企业主导的网络共享类、商业银行主导的融资租赁类等。

银行策略选择

虽然市场有需求,政策有倾斜,相关企业也都摩拳擦掌、跃跃欲试,但从目前客观条件分析,商业银行切入住房租赁市场仍需谨慎:一方面固然是客户条件限制,不得不承认,与购房市场客户相比,租赁市场客户信用资质相对“次级”,另一方面也是法制、信息等社会公共基础设施发育不完全,与基于物权的住房抵押贷款相比,权利人只能获得基于债权的限于合同相对性的保护,另外,客观上的“数据孤岛”也削弱了对租赁人信用资质的全面把握。在上述情况限制下,银行只能以无抵押的信用贷形式提供产品,因此要植根场景,围绕业务的标准化、数据化和网络化,以风险定价为核心构建全面性解决方案:

实施路径方面,集中式项目2B以REITs为主要载体向企业融资,打造从进入到推出的全产业链贷款及证券化支持,2C锁定场景向项目租房客户发放贷款;分散式项目探索开设网络贷款超市等,主打以信用、线上为主的贷款模式,同时注意大数据和人工智能等金融科技的支持和互联网等平台的导流。

产品设计方面,首先要从应用场景、合作伙伴入手,限制贷款适用人群,从源头上获取较为优质的客户、封闭风险;在此基础上,要合理定价,使期限和利率设计更加贴合实际,最后,与客户行为习惯相适应,设计上还要注重线上线下相结合,关注客户体验。

风险控制方面,与个人住房抵押贷款匹配的风险策略不同,租赁贷款业务要更加依赖基于人的、实时跟进的风控手段,这要求既要构建在大数据基础上,有人工智能预判的实时监测和干预机制,也要考虑引入保险、证券化等退出机制。另外,在业务发展不确定的早期尝试阶段,可以考虑成立专门的子公司运独立运营以隔离风险。

合作方式方面,由本市场前述客观条件决定,各相关企业可基于开放性彼此交叉、合作开拓业务,并根据客户导流、产品设计、风险防控以及资金、技术和数据等资源的提供等贡献和价值分成。在后期机制上也有保险公司、证券公司、资产处置公司等进入的机会。

基础设施方面,要完善立法,根本上是扩展租赁权利人的权利边界,适当打破合同权利保护的相对性限制,使其获得某种“准物权”的保障,同时要构筑、完善数据平台等信息聚合机制,并考虑区块链等技术的应用。主体上除政府、企业外,还要考虑发挥行业协会以及律师、会计师、审计师等专业力量的作用。

【来源：中国农业银行网络金融部  作者：车宁】