日前，宏泰发展发布的2015年年报显示，公司2015年实现营业收入14.24亿元，较2014年的23.91亿元下滑40.5%；净利5.14亿元，较2014年同期下跌26.7%；毛利为6.11亿元，较2014年的11.28亿元减少45.8%；毛利率为42.9%，而2014年同期则为47.2%。

对于公司业绩的下滑，宏泰发展表示，盈利减少主要归因于内地于去年4月30日通过《京津冀协同发展规划纲要》，为河北省廊坊市的城市规划和城市功能带来调整，延迟了土地出让的时点。

纯利减少主要原因为其开发的土地销售费用收入减少。而毛利率降低则因物业销售占比上升，以致收益组合出现变化，而物业销售的毛利率一般低于待售土地开发项目销售。

营收下滑40.5% 毛利下滑45.8%

相比于2014年业绩的不俗表现，宏泰发展2015年业绩受到很大冲击，全年总收入同比下降40.5%，毛利润同比下降45.8%，净利润同比下降26.7%。

年报称，受到《京津冀协同发展规划纲要》出台、河北省廊坊市的城市规划和城市功能需要重新调整导致当地政府推迟土地出让计划的影响，土地出让销售收入由2014年的10.46亿元下降到2015年的4.72亿元，物业销售收入由2014年 13.32亿元下降到2015年的9.41亿元，物业租赁收入由2014年 0.13亿元下降到2015年的0.11亿元。

公司毛利率也在进一步下滑，从2014年的47.2%降至2015年的42.9%。按照业务结构分析，主要还是毛利率在70%以上的土地出让挂钩收入减少，导致毛利率较低的物业销售收入占比上升，从而拉低了整体的毛利率。

宏泰发展董事局主席王建军此前坦承，这是整个国家战略层面的影响，不是一地政府和一家上市公司力所能及的。随着新规划调整完毕，新一轮的土地出让已经启动，宏泰2016年的业绩应该会漂亮不少。

戴德梁行产业地产部中国区负责人苏智渊在接受《中国经营报》记者采访时表示，产业地产中很重要的主体之一是政府，很多东西是开发商自身解决不了的。出现了大的政策变化对产业地产商的影响会很大，所以很大的风险就是政策风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，从后续盈利的角度看，随着京津冀概念的继续做大，其盈利状况或将得到改善。

本报记者查阅几家产业运营商的年报发现，产业运营商的业绩分化明显。对此，园区中国执行董事、动力联行董事长梁椿在接受《中国经营报》记者采访时表示，业绩表现可谓几家欢喜几家愁。业绩好的是依靠十多年的发展沉淀下来的优势，业绩惨淡的产业地产运营商正在经历转型的阵痛，业绩不是立竿见影可以反映出来的。

对于产业地产的市场趋势，火花S-Park创始人宋振庆认为，产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣，但是中国经济不断下行的趋势也是定局，二者难以调和的矛盾，将会在2016年之后越发激烈。雪上加霜的是，很多地方政府对于产业地产商运作园区的硬性摊派指标压力不断加剧，也越发激化了这种矛盾。据观察，很多产业地产商已经在国际化、多元化、上下游延展等方面尽可能展开转型，以规避这种矛盾激化带来的波及。

“看天吃饭”风险显现

值得注意的是，宏泰发展收入的一大部分与公司下属主要园区廊坊龙河高新区土地出让收入的净收益相挂钩。2014年，跟土地出让挂钩的收入为10.46亿元，而2015年，这部分收入只有4.72亿元。

年报数据显示，龙河高新区2015年度共出让土地24.32万平方米，较2014年同期出让土地面积下滑60%。对应的土地出让金额7.57亿元，同比下滑53%。

对此，火花S-Park认为，截至目前，宏泰发展的全部收益仍然全部来自于大本营河北廊坊龙河高新区，有一定“看天吃饭”的不可控风险。2015年对于公司而言应是一个深刻教训，必须要更积极地走出去，拓展园区版图，丰富业务结构，将风险均摊到更多的篮子里，以避免单一市场、单一业务遭受到的巨大风险。

事实上，宏泰发展的版图正在扩展。

1月5日晚间，宏泰发展发布公告称，公司分别与河北省石家庄市栾城区政府签订《石家庄通用航空产业市镇合作协议》，与湖北省鄂州市鄂州经济开发区管委会签订《鄂州经济开发区宏泰产业园合作协议》。

据知情人士透露，按照宏泰发展的构想，未来其将重点在京津冀、长江经济带和一带一路布局。

苏智渊在接受本报记者采访时指出，产业地产运营商有很多是政策驱动，政策到哪里就做到哪里。如果要按政策势去做，政策稳定性会产生很大影响，要通过一定渠道判断是短期还是相对中长期政策，来规避政策风险。

关于业务版图拓展的原则和标准，王建军认为，从公司运营角度，宏泰发展最大的优势在于安全和稳健，这是一种根深蒂固的原则。业绩当然很重要，随着龙河高新区的不断成熟以及对外拓展的开花结果，收入会不断水涨船高。但是，公司不会因为业绩的要求就盲目对外复制，宏泰有一套自己的判断与审核体系，不会随波逐流。

“我们定的计划是，在深耕廊坊及京津冀的基础上，对外一年只拓展一个园区。不轻易对外扩张，因为管理半径短期内达不到，地方文化的差异也会对我们的实际运作造成难度；但又必须对外扩张，否则宏泰的故事讲不完美。”王建军表示。

转型能力待考

王建军此前接受采访时表示，宏泰发展的核心能力应该是产业构建，包括产业研究与产业规划、产业联盟平台、产业投资以及产业链招商，同时对产业进行针对性、持续性的服务，这里面会有很多商机。

在业内看来，宏泰发展探索的一个路径就是，“升级版的产业构建”，即深挖一个产业链条，控制这个产业的核心源，进行全产业链的运营，从而形成一套引领市场招商的模式。

据悉，宏泰发展与石家庄栾城区签署协议发力通用航空产业就是举措之一。这个产业在中国发展的优势在于：起点低，供需极度失衡，又容易形成集群效应。

谈及宏泰发展转型中的瓶颈，严跃进指出，从宏泰发展的发展瓶颈来看，在产业园运作过程中，产业聚集的功课并不好做。尤其是类似的产业运营公司也有很多，如果简单做产业复制，可能会缺乏专业度和聚集度。这对于此类机构的快速发展和成长并没有太大的益处。另外，如果新产业研发节奏不跟进，传统的老产业可能还会使得后续产业园的纳税收入等下滑，地方政府并不乐意看到此类情况的出现。

“从其规划的产业市镇项目来看，实际上有一个比较明显的问题，即此类项目是一种相对功能简单的平台。从实际情况看，在产业规划方面可能会较大受制于地方政府的产业视野，这反过来也会影响此类产业运营商的盈利模式。”严跃进补充说道。

要求匿名的行业专家告诉本报记者，未来宏泰发展要努力的方向不仅仅在顶层设计层面，还有管理机制、产品线、团队、融资等方面都要向行业学习，目前还有些稚嫩。政府对产业运营已经有清晰判断，对产业诉求是第一位的，谁能把产业招来，谁能让项目落地，政府才能把政策和资源拿出来，否则就是空中楼阁，到了亮干货的时候。

值得一提的是，王建军透露，公司未来一定会由重资产逐渐转向轻资产，成为一个产业服务的平台提供商，建立一个商机活跃的有机生态圈。

上述匿名的专家表示，目前来看，其重资产太多，要加强轻资产布局，构建轻资产生态圈，抗衡重资产的风险，未来运营不仅仅是拿地，还有托管等多方面。

就上述涉及的具体问题，本报记者多次联系采访宏泰发展的相关负责人，截至发稿，未获回复。