上海“325”新政后，一、二手房成交腰斩，成交均价却是微跌。刚刚过去的5月11日土拍中地王频现，更令市场担忧后市风险。

可以肯定的是，新政后短期商务公寓与豪宅的集中推盘，改变了上海楼市成交结构，但市场承接力仍存悬念。

据上海链家市场研究部统计，截至5月12日，上海新房市场5月供应量已达49.4万平方米（共计4093套），同比4月上涨46.1%。同期5月共有19个新房项目入市，其中报价5万以上的高端项目就有6个，新增预售面积占比达3成，较上月有小幅下滑。这些项目主要位于浦东、闵行及闸北区域，此次开盘最低报价较去年推盘涨幅在13%-34%之间。

同策咨询研究总监张宏伟认为，豪宅市场尤其是顶豪产品仍有市场承接力，理由就是利率降低与产业结构调整导致高净值人群增加。而链家地产统计显示，5月以来截至11日，新房成交量仅为22.9万平方米（共计1816套），同比4月下滑21.6%；成交均价39507元/平方米，同比上涨35.0%。尽管供应量继续上涨，成交量却继续滑坡。

土地市场地王迭出，豪宅市场承接力却存疑，房企后市去化压力不言而喻。

张宏伟指出，限购政策从严执行，意味着仍会有大量高端需求被置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。

来自网易房产一份对上海顶级豪宅的调研报告显示，35%的高净值人群把“不动产”作为国内资产投资的主选方向。

受访人群中最关心的问题是顶豪的“投资资源价值”（27.8%），其次是“地段价值”（25%）。这个人群能接受的豪宅价格在2000万至4000万之间，73.4%倾向于购买150平方米-250平方米的户型面积。

同策咨询研究部统计显示，2010年-2015年这6年间，上海市单价10万元/平方米以上顶级豪宅总计成交1213套。6年平均每年卖出202套左右。而仅2016年1-4月上海顶级豪宅就卖出400套，达到2015年“顶级豪宅”元年611套的65%。

均价6万元/平方米左右的高端商务项目也在支撑上海房价。“325”新政之后45天，全市成交均价5万元/平方米以上的商住项目上升到9个，成交面积17515平方米，总成交金额逾11亿元，涨幅分别达到84.89%、101.99%。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，近期上海新房市场成交均价破4万元/平方米，其原因一方面是受成交结构影响，高端项目成交占比凸显。尽管受“沪九条”影响，新房市场成交量下滑显著，但从成交结构可以明显看出，受影响的这类客群主要是刚改客户。另一方面来自于供应端价格上浮。在近期高端项目批量入市和5月12日开发商对住宅地块的狂热角逐可以看出，开发商对当前市场依然看好，尽管新政抑制了部分需求，但从根本上只是对购房需求量的压制，而对房价的走高并无束缚力，反而催热了受影响较小的豪宅市场。

从成交结构来看，据上海链家市场研究部统计，截至5月12日，5月新房市场中5万以上的高端项目成交量近6万平方米，成交占比达26.0%。高端项目成交占比创下历史新高，较上月增加近14%。成交面积前十项目中仅1个项目均价低于2万元/平方米，均价在近5万或以上的高端项目占有6席，前四名均为高端项目。

2015年，上海总价1000万-1200万总价段商品住宅成交额占总体的16.4%。今年前4个月，这一比例升至22%，需求依然旺盛。

目前上海在售顶级豪宅中，有不少是多年前获取的土地，因此并无降价压力。如汤臣一品在1995年拿地成本不到4000元/平方米，目前均价已超18万元/平方米。

而近3年（2014-2016年）为二手亿元豪宅成交高峰，占总成交量的8成以上，目前市场上二手成交亿元豪宅产品中，有75%房源均是通过中介公司。但豪宅二手税费相对较高，以一套1000万的房子计算，税费加上佣金，至少要多付出接近100万元。因此有市场人士指出，对于投资客而言二手市场的豪宅优势并不明显。

本文来源：21世纪经济报道  作者：唐韶葵