“地王”高溢价蔓延到武汉 如何防范风险成焦点

土地市场热潮在武汉三镇全面开花。

在28日上午举行的武汉8宗土地拍卖中，位于汉阳滨江的拦江路地块遭到19家房企疯抢，经过210轮激烈喊价，该地块最终被碧桂园以25.31亿元拿下，成交楼面地价达20017元/平方米，溢价率高达289%。

今年上半年，武汉共诞生11宗地王，进入7月后，武汉单价地王已被二度刷新，楼面地价也突破了2万元大关。

放眼全国，今年1~6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，地价贵过房价的状况已较为普遍，开发商后续偿债压力如何舒解，击鼓传花的风险又将如何防范？

新地王：面粉比面包贵三成

据了解，拦江路地块吸引了华润、万科、碧桂园、正荣、景瑞、华发、合景、中锐、厦门联发、远洋、中铁十一局、湖北联投、越秀、融信等19家房企参与竞拍。这块起拍价仅6.51亿元的住宅、商服地块在竞拍开始几轮就已直接破万元，最终在碧桂园、厦门联发、中锐地产三家房企的胶着混战近一小时后，才于中午12时由碧桂园出价25.31亿元拿下。

《第一财经日报》记者注意到，该地块周边的世茂锦绣长江、福星惠誉汉阳城等项目已基本售罄，但均价仅15000元/平方米左右。由碧桂园创下的最新楼面单价，已经比周边的现时房价还要高出30%，可谓是“面粉比面包贵”。

CBRE战略顾问部董事王祎在接受本报记者采访时表示，与此前当代节能置业公司刷新武汉地王时斩获的纯住宅地块相比，新晋地王碧桂园囊获的汉阳滨江地块以接近一半的商办开发比例显示出更高的市场价值。

为何众多地产大鳄对该地块势在必得？王祎分析称，武汉二环内、一线濒临长江的区位优势使该地块价值不言而喻。汉阳濒临长江区域，已由最初世茂单打独斗，到目前集聚包括复地、恒大等知名发展商抱团发展，区域的房地产市场已实现跨越。随着后期新港长江城的重大规划发展落地，区域未来的发展前景非常值得期待。

本报记者注意到，根据2016年武汉市国有建设用地供应计划，武汉今年住宅用地供应总量为15952亩，为近5年来的最低值。对此，中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政分析称，2009年起武汉大规模推进二环内城中村改造，到2014年基本结束，进入旧城改造阶段，拆迁难度大，土地供应量自然就少了，以至于每一宗热门优质地块，尤其是住宅用地一经推出，就遭众房企围抢。

而武汉连续成为全国住房销冠，市场库存降至历史新低，去化周期不到6个月，房价上涨动力强劲，也是推高地价预期的重要因素。

戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平则认为，随着城市外来人口吸附力的不断增强以及相对宽松的购房政策，使得武汉住宅市场成交量出现持续井喷，同时“红火”的楼市正吸引大量品牌房企来武汉拿地，“地王”纪录不断被刷新，在一定程度上说明过去资产价值被低估，需求被压抑。

地王频出，武汉房价的后续影响又将如何？黄广平认为，“面粉”价格的不断飙高，终将传导至住宅市场，然而考虑到建设周期等因素，短期内整体平均涨幅仍将保持在相对合理的区间内。但不能忽视的是，部分核心区住宅确已快速上涨。

李国政表示，从上半年情况看，由于货币增发效应，房企通过发债等方式获得低成本资金，扩张动机强烈，引发二线热点城市地王不断，相比之下，合肥等城市的土拍溢价率都在100%~200%，武汉却低于30%，这意味着武汉补涨势头仍将持续。

过半“地王”为国企央企斩获

前7个月诞生17宗地王，武汉土地市场并非独自狂欢。全国来看，2016年可谓是1949年以来“地王”最密集的年份：全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，达到10243亿元，远超去年同期的6973亿元。

中原地产研究报告指出，上半年地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市，苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗，可见二线城市已成为2016年“地王”出现最多的区域。上半年，“地王”过半为国企央企斩获，中国电建(5.960, 0.13,2.23%)、葛洲坝(7.060, 0.50, 7.62%)、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。溢价率、楼面地价亦创下新高，219宗“地王”中溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗。

本报记者注意到，楼市“面粉”比“面包”还贵的现象在此轮地王盛宴中越发凸显。今年3月18日，招商地产拿下南京浦口区一宅地，楼面价22320元/平方米追平区域房价；4月25日，保利地产54亿元夺下厦门双料“地王”，楼面价是区域房价的1.6倍；7月8日，郑州万科美景房地产开发有限责任公司拿下的地王，楼面价13411元/平方米，也超过了该区域均价。这意味着，地王楼盘若想盈利，需要未来两年房价在目前基础上继续上涨100%甚至更多。

但中国社科院最新报告指出，房地产市场“空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存”等问题值得关注。预计2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

开发商后续偿债压力如何纾解？击鼓传花的风险如何防范？为防止高价地风险，部分城市开始收紧土地政策。据悉，站在“地王潮”风口浪尖的苏州、南京先后祭出土拍“熔断机制”，设置地价红线，规定超过红线竞价无效。

也有业内观点对地王能否解套呈乐观态度。李国政认为，时间是地王最好的伙伴。相对来说，地王上市周期要更长，平均在18个月以上，2年以上的屡见不鲜。以武汉为例，由于房价地价的持续上涨，绝大多数地王得以解套并实现盈利。

此外，通过资产证券化、企业债、增发、股权并购合作等资本金融手段，整合优质资源，大幅降低资金成本和开发成本，提升效率和竞争力，从而降低成本和风险。

（来源：第一财经日报 周芳）