房地产的资产证券化是公认的最合适的不动产流动性解决工具，可是中国的房地产资产证券化之路却一直坎坷而曲折，即使在2016年出现了突然的爆发，却依然隐藏着许多可能被扼杀的隐患。

在中国，金融创新总是倒逼的结果，加上地产就更是如此。虽然说社科院的数据显示，中国91%的人民都已经有了房，是“既得利益”的有产者，或多或少都享受着房价上涨带来的财富喜悦，但舆论表现却并非如此，房价仍然影响着和谐，仍然看起来有无数买不起房的年轻人。这看起来很糟糕，必须得管！管不住？那就无所不用其极！对不起，有专家说这房价都是杠杆闹的，想降房价就必须釜底抽薪，去杠杆！ 

耐人寻味的是，房地产的金融创新就是在这样的重重打压环境中生长出来，正规途径越逼仄，就越需要探出别的新路！有“老司机”这么形容金融创新：不过是在监管的边缘或者说灰色地带打出来的“擦边球”！

那么，问题来了，为什么这么艰难的创新依然会有人孜孜不倦的去闯？而事实上监管层也是心知肚明，乐于推动呢？说穿了，道理很简单，尊重市场的人会更相信市场的选择，这么管制下房价依然在涨，只能说明需求仍在，这样好的市场金融不去支持，难道非要投到过剩产能的地方去打水漂？除了地产还有哪里市场风险更低？ 

房地产的资产证券化是公认的最合适的不动产流动性解决工具，可是中国的房地产资产证券化之路却一直坎坷而曲折，即使在2016年出现了突然的爆发，却依然隐藏着许多可能被扼杀的隐患！有从业者表达了这样的担忧：当这波抢“首单”的风潮过去，是否还能找到更合适的优质资产？是否会出现一窝蜂的“劣币逐良币”？ 

他的担忧是因为：如果是融资需求，假设项目本身现金流良好，主体信用又好，完全就有可能拿到更低成本的融资，为什么还要做证券化？而如果积极来做证券化的项目或主体本身就存在瑕疵，是为更方便的融资而来，那么为了占领市场规模而做的发行是否会存在许多不可知的潜在风险，而让这个市场一下子也变得浑浊？

比如，现在很多的发行为了解决期限问题会把期限拆成“3+3+3+……”的续发模式，可是却没有留足续发的费用，那么万一期间出现市场波动发不出去怎么办？要知道这样的期限往往会到18年甚至24年，势必会经历多个市场周期，而如果没有做好足够的风险预留和预备方案怎么可能平稳度过？

资产证券化的产品设计不同于其他的地产金融产品还有一点是：其他的地产金融产品基本都是一个主要的融资方，风险追溯有迹可循，而资产证券化产品往往是多个机构主体嵌套而成，既有信托又有券商还有银行，甚至还会加上一个第三方资管机构。这样做的好处是可以层层增信以增加信用评级，而潜在的坏处可能就是风险的推诿，各方都会选择一个对自己有利的形式参与，看似各自担责，其实是各不担当。

有一个著名的地标建筑的资产证券化案例，我就听过有不同口径的产品发行方。这种商业地产项目由于整体估值很大，又没办法切割，其实是很难快速变现的，而如果发行主体信用评级又不高，也没法保证有充足的额外现金流来进行流动性支持，其实对于偏债的抵押型资产证券化来说是存在一定兑付问题的，最终的接盘应该是一个“时间换空间”的课题。

而如果走股性的“类Reits”资产证券化方案，在中国面临的巨大问题就是税务负担，是真正的剥离可能还好些，如果只是为了优化资产负债表的出表，一出一进恐怕就要面临双重的征税！怪不得会有担忧，愿意这么麻烦去做资产证券化的，不是为了要那个“首单”的品牌效应，可能就是有特别的想法。当最好的那拨资产都已经完成了资产证券化，再往下探就很可能遇到各种“地雷”，那个时候就是真正的考验。 

对于商业地产的资产管理人来说，最不想看到的一个结果就是：如“久旱逢甘霖”般盼来的资产证券化可别像一阵风，带来了希望，却留下了失望。有朋友还在担心随着人民币宽松的收紧，很可能去年七八月份的低利率就会是阶段的低谷，后面再难回到那样的低位，而如果失去了“正杠杆”（资产收益大于融资成本），资产证券化发展的一个最大动力源恐怕又要熄火！ 

居安思危，正值房地产资产证券化如火如荼的当口，说一点冷思考并不想泼大家凉水，而是殷切希望参与这项事业的各方要特别珍惜这来之不易的大机遇，各尽其责，做好各自的本份，维护市场的健康发展。我坚信做正确的事的重要，也深知只有正确的做事才可能真正到达想要的结果。资产证券化是一个金融市场化发展的必然结果，虽然过程依然会坎坷曲折，依然需要交许多学费，但它的全面展开不可阻挡！ 

想要借力的，这是又一次的逆袭良机！但你千万别只是那头想飞的猪，这风送不了你上青云，不会飞的吹的越高摔的就会越惨！好好学习，才可能，天天向上！

【来源：亿欧网    作者：陈方勇】