目前的长租公寓市场，自如第一家发起逆势涨价。涨价背后的“倒逼”压力与盈利难困境，凸显行业难题。更大的麻烦还在于：数月前社会高度关注的甲醛案持续发酵，自如开始对薄公堂。
投资者网研究员 李斌
被贴上“甲醛”、“涨价”标签的长租公寓品牌自如，最新宣布了取消不涨价限制。
选择临近岁末的传统淡季涨价，业内对此议论纷纷。但长租公寓的难点在于，不管是像万科这种开发商长租公寓类型，又或是自如等管理品牌，巨额投资与盈利如何平衡？混乱的社会隐患如甲醛问题如何解决？目前依然乱象丛生。
两名分别来自北京和深圳的自如租客日前向投资者网研究员透露：“12月份租金上涨已经被自如管家告知。涨价成为了必然。”深圳的租客表示，之前月租2800的房子，这次直接涨价300变成3100了，由于该房源年底到期，已经被自如管家告知要涨价。
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前期扩张推高成本
资金端压力加大
坊间流传的自如《续约涨幅规定》补充通知中提到：12月1日，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。
这份文件中称，2018年8月20日，自如承诺未来2个月全国续约涨幅不超5%且北京不涨价，承诺期内，续约均价已低于新签约均价5%至10%。此项规定生效期为12月1日凌晨，要求在此之前跟客户确定了续约价格的自如管家，要尽快签约。
自如对外承认了上述内容。投资者网研究员发邮件试图联系自如公共关系部负责人胡女士，希望就相关问题求证，但截至发稿前，并没有得到任何反馈。
涨价虽然是市场行为，但具体到长租公寓市场，尤其是今年以来北京等一线城市的“又快又高涨价”力度，无疑使其成为民生话题。此次涨价之前，包括自如、蛋壳、相寓等已经被北京住建委、银监局、金融局、税务局等集中约谈。
也就是说，自如这次涨价的背景是在此前被约谈的基础上进一步涨价。
中原地产首席分析师张大伟在接受投资者网研究员调研时表示，这次自如涨价，尤其选择市场公认的淡季，多少出人意料，这说明自如有充足的信心可以实现涨价目的，因为淡季涨价如果市场没人买单的话，这是双刃剑。
但张大伟也指出，市场无法评估自如到底是涨价10%，还是更多？这里面涉及到的太多细节问题，没法统计。而且，租客的权利维护问题等，也是处于模糊状态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向投资者网研究员指出，对于自如这种长租公寓项目来说，总体上要做到市场化运作和吻合政策调控的导向。从市场化的运作角度看，若没有一定的涨价机会，企业成本是比较高的。而若是没有部分调控的导向，随意涨价也容易侵害租客的权益，所以需要高度关注。
一直研究房地产行业的交通银行金融研究中心高级研究员夏丹则认为，对于自如这种民企长租公寓企业而言，一直存在最大的困扰是跟资金量有关。
“虽然现在整体流动性有所宽松，但流入房地产领域跟以往还是不一样，并没有像预期那样水涨船高。包括此前一些长租公寓扩张模式，都是通过高价收购房源，然后进行一轮一轮的融资，这样滚雪球似的发展。现在淡季涨价主要是为了应对前期的高成本。在国家队入场之前，能不能承担这么高的成本？而且在目前资金到位并不是很好的环境下，成本端资金链上的压力对于自如来说，是比较严峻的考验。”夏丹说。
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长租公寓盈利难
连万科也一样
夏丹告诉投资者网研究员，长租公寓另一大难题是，如何盈利？现在长租公寓都在朝着做大规模去做，但做大规模就离不开更多的融资，这不可避免地中间哪个环节有所收紧，包括资金收紧的话，对于整个链条都会有非常明显的影响。而且目前租金回报率只有2%，客观上需要控房价，提高租金，但这又会引发民生问题。“现在自如涨价并不是好的时间点，多少是倒逼。”
国泰君安房地产分析师刘斐凡此前也告诉投资者网研究员，长租公寓最大的问题就是盈利难，加上目前融资成本在上升，利润会进一步恶化，将带来租金压力。
就在此前不久，外界传出万科暂停长租公寓万村计划，虽然万科对外辟谣，但形势显然没有好转。万科董事局主席郁亮11月底公开回应称，万村计划确实比想象中复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。
郁亮表示，确实低估了万村计划的困难性，但万科还会大力发展长租公寓，未来会考虑怎样发展租赁住宅，以及发展怎么样的租赁住宅。
03
甲醛案进入司法程序
市场呼吁监管规则
然而，除了投资收益比与资金压力外。张大伟还告诉投资者网研究员，自如淡季涨价后，未来两三个月之后以及明年下半年旺季时候，还会不会继续出现大幅涨价？这是市场担忧的问题。
但严跃进认为，长租公寓目前存在重大缺陷，即市场并没有想象中不迎合，很多人不是把租赁作为一种居住的标配，而是一种过渡形式，这会使得很多租客对于租赁住房的依赖程度并不高。
但更值得关注的是，对于长租公寓住户而言，安全健康无疑是重中之重。居住空间是否甲醛超标？这是外界一直对自如最大的拷问。
张大伟指出，甲醛问题自始至终都没有解决，过去有很多案例，并没有明确告诉外界怎么补偿。“自如之前说退租后退回租金，但之前对个人的伤害呢？比如我在自如签了一年协议，住3个月后发现身体不好，甲醛超标了，但公司说退款9个月或者说已经交付的中止，各不追责，这是不合理的。”
投资者网研究员调研发现，自如甲醛问题目前还在发酵。据了解，12月6日，北京租客共同起诉自如公司案，在北京市东城区人民法院开庭审理。参与此次集体诉讼的共有26名来自北京的自如租客。租客起诉的理由都是租住了刚刚装修完工的自如住房，身体出现不适。
原告租客们的诉求是：不在乎赔多少，要形成甲醛房判例，可以给其他人做出参考。张大伟建议，政府相关部门是否应该可以就租赁房甲醛标准设立一套监管制度。甲醛多少算正常，多少算超标，多少算严重伤害，目前最缺的是明细的监管和规则。（思维财经出品）
（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）
【来源：投资者报】
