周其仁教授《城乡中国》一书的开篇这样写道“中国虽然大，可以说只有两块地方：一是城市，一是乡村。中国的人口十几亿，也可以说只有两部分人：一部分叫城里人，另外一部分叫乡下人。”

改革开放带来了经济的飞速发展，城镇化造就了现代都市的繁荣，可是城乡之间依然有着巨大的差距，甚至鸿沟越来越大。如今我们的一二线城市在很多地方堪比欧美，可是我们的乡村却相差甚远。落后的同时意味着巨大的发展空间，乡村发展的前提是土地制度的改革，这个改革就是土地流转

土地流转是指：不改变农村土地集体所有制的前提下，实现所有权、承包权、经营权三权分置，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，提出农村土地使用权可以依法流转，2005年出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，农村土地流转开始逐步展开。

土地流转电商兴起

我国土地流转政策是逐步放开，不同地区试点先行，因此在全国不同地区的推进程度不同。早期的土地流转交易多数是线下进行的，在2008-2009年，开始有部分土地流转网站出现，但是发展的并不快，直到2015年土地流转电商开始出现爆发式增长。

纵观行业外部环境以及内在特征，土地流转电商大体可以分为三个阶段：

探索期（2008-2015）

这段时期政策并不十分明朗，而且存在地方行政干预和保护，土地流转的市场自由度并不高。同时网络和信息技术在偏远的乡村尚未普及，农业依然是小农为主的分散经营，而且是强烈依靠农药化肥的石油农业。

搜土地（2008.12）、土流网（2009.3）和土地资源网（2009.7）是国内最早成立的三家土地流转信息网站。这三家网站模式上基本都是门户+土地流转信息发布平台，土地供应方在网站发布出租和转让信息，需求方在网站查找相应信息，在网上取得联系方式后，双方在进行线下看地和最终交易。

在业务模式上，这三家都是采用线上信息平台+线下服务中心的模式，因为农村土地流转属于低频重决策型交易，因此很多交易需要专业的第三方提供中介服务。这些线下服务中心分有：土地经纪人，地区品牌店铺，地区土地流转交易服务中心。

这一时期土地流转电商的盈利模式主要是来自线上的会员费、付费排名和广告费，以及来自线下的看地费、中介费、和土地差价等。

土地流转电商的出现很大程度上加快了信息传递的速度，打破了传统渠道的信息不对称，为整个土地流转交易提高率效率，降低了交易成本。

这些网站也在随后尝到了盈利的甜头，随着政策逐步放开和明朗，更多的资本和创业者开始涌入这个行业，土地流转电商进入了真正的成长期。

成长期（2015-20??）：

随着土地流转政策的不断推进以及大部分地区土地确权完成，农村土地流转的大方向已经十分明朗，大大减轻了创业者和资本对政策风险的顾虑。同时，移动互联网和智能手机的普及让以往偏僻的乡村不再是信息的盲区，互联网+土地流转的大环境已经达成。

2015年有大约5家新的土地流转电商成立，到目前为止国内土地流转电商大约有十家，成一定规模的有五家：搜土地、土地资源网（地合网）、土流网、聚土网和来买地。

这一时期的土地流转电商在模式上有了改进，一方面是网络及信息技术的提高，一方面是解决早期存在的一些问题。

早期的土地流转电商是简单的信息发布平台模式，有点类似58同城。“简单粗暴”的模式在初期很奏效，但是很快就带来很多问题，比如：通过发布虚假信息骗取客户资料；通过夸大宣传和利用信息不透明骗取客户签约；中介服务不规范，乱收费；客户看地后跳过中介，跳单现象严重。

针对这些问题，新时期土地流转电商从严格信息审核、提升信息质量、标准化服务和实现在线交易等方面实现技术和模式的升级。

早期的土地流转网站上的地块信息都比较简单：几张图片、简单介绍、联系人信息就可以了；而现在则需要提供更详细的信息。在这方面做的最严格的是地合网，其网站上每块地都有几十项评估指标，有些精选地块还有无人机的航拍。信息更加真实和精确是这一时期土地流转电商升级的特点。

对于线下的流转服务中介，大多数开始把各项服务标准化，比如把看地、测量、法务、合同签署等费用明码标价。

另外一个重大突破来自土地流转在线交易的实现，再此之前，各类土地流转电商依然是信息交互平台模式。实现了在线交易则是打通线上线下、实现O2O闭环的质的突破。地合网在今年6月份率先推出在线交易功能，如今土流网也具备了在线交易功能。

目前尚处在成长期初期的土地流转电商将会有两个方向的发展：一方面是自身业务的专业化和服务的标准化，另一方面是业务的扩张。目前土地流转电商在流转信息和提供服务两方面渗透率都很低，市场有很大的发展空间，尚未进入高速成长期，要进入高速成长期，需要两个前提条件。

进入高速成长期的前提

进入高速成长期需要两个前提条件：一方面需要政策的更加开放，暨更长久的承包经营权和更自由的流动；另一方面需要更多的农业成功案例，暨流转之后新型农业是否成功，是否能解决转型后农民就业问题。

这两个条件是互相牵制和推动的。在政策方面，更长久的承保经营权和更自由的市场流动是有利于我国农业转型的。农业跟土地是难以割舍的关系，不像工商业，我在这里不行了，搬走就是了，没有太多的损失，而农业不行，你把你种下的果树搬走，能行吗？因此农业要做好，需要更长久的权益保障，特别是我们要大力发展的生态农业，需要对土壤和自然生态环境进行改良，有的时候改良就需要5-10年，如果我只能流转十几年的经营权，那没人愿意搞可持续农业，还不如化肥农药来的快。另外新农业需要新资本和新人才，因此需要更自由的市场流动，过多的地方行政保护会限制资本和人才的流动。

但是政策的进一步放开也要看农业转型后的进展状况：新农业是否成功，土地流转后，原来的农民就业问题能否得到解决？这是政策进一步开放的前提。如果新的工商资本下乡，只是新一轮的圈地运动，没有带来农业的发展，还造成大量的农民失业，从而造成社会问题，这样搞是不行的。如果是良性的流转，注入的是长期产业投资资本，引入的是农业技术型人才，新型农业效益良好，同时流转出土地的农民可以继续在新农企中打工，或者土地入股合作。这都是很好的方式，既发展了新农业也解决了就业。另外一种更广的解决就业是新农业带动乡村经济发展，从而提供了更多更丰富的就业岗位。

可以看出这两个前提是互为因果、互相牵制的，这也是为什么我国土地流转政策是逐步前行，分地区试点前行的原因。如果在初步成长期，经过初期的土地流转后，能出现更多的成功农业案例，更多的新乡村案例，那么更开放的政策将会在更广的范围推广。

当政策和成功案例两个前提达到后，土地流转电商将会进入高速成长期，模式上形成成熟的在线交易闭环，技术上物联网及VR等新技术应用也会让流转交易更便捷，那个时候，买地租地或许真的像淘宝购物一样简单便捷。