当下，房地产行业正处于多事之秋。无论是频繁发布的政策，还是门道多多的经济策略，抑或浮躁且压抑的心态，都让其成为最热门的话题，就连在房地产行业混迹多年的老司机也难以掌控当下混杂的状况和未来的发展态势。这其中，关于房价是否上涨成为最为核心的关注焦点。

影响房价是否上涨有多个原因，除了地理位置、人口、城市繁华度等，贷款也是不可忽视的一面。自首付贷被叫停以后，过桥贷又向“幽灵”一样突然冒了出来，在房产买卖市场充当着重要的调节作用。过桥贷满足了买卖双方的刚需换房、炒房等需求，盘活着房地产行业。而在扮演的角色越来越重要的情况下，过桥贷能成为翘起房价的隐藏杠杆吗？

轻松购房？实则抬高房价成本

过桥贷简单来说，就是为了减少购房者等待的时间。要知道在房价瞬息万变的当下，提前一两个月拿到购房款，就有可能减少大笔资金。提前将资金给购房者，对其有着重要意义。此前流行的方式很简单，假设购买者买200万元的房产，按20%首付需支付40万元。但通过评估公司把房价“高评”到250万元，可变成首付50万元、贷款200万元。

而中介可以先帮购房者垫付50万元首付给开发商，待200万元银行贷款打到卖方账户后，卖方再将50万元归还中介。而此时购房者只需支付这50万元“过桥资金”1个月的利息（一般为2%—6%），相当于零首付购得一套200万元的房产。在这个过程中，中介或P2P平台通过“过桥垫付”可谓大赚特赚，只需简单流程，就能获取不菲的服务费及过桥资金利息。

从这个角度看，购房者轻松购房的背后，是不断将房价抬高，让房价包含了不少水分。对于炒房者来说，过桥贷充当了急先锋的作用。但在管控越来越严的情况下，这种方式已经很难玩转。因为房产评估越来越严苛，房产的估值和市场价值相差不大，寻找房价差杠杆的手段行不通了。但这并没有难倒中介或P2P平台，反而打起公积金的注意。

如果购房者公积金账户中资金较多，但因为公积金账户提取必须要在购房合同备案后才可以提取，不能充当首付款，因此过桥贷就充当了资金过渡的角色。在通过过桥贷获得首付款购房后，就可以将公积金取出来偿还过桥贷的贷款。也就是说她本来预备用来做首付的公积金账户余额，必须要在交了首付后才可以取出来。这种做法比此前直接零首付购房要靠谱一点，但也间接推动了房价的增长——毕竟造成了房地产业火爆的假象。

加速交易降低交易门槛

针对换房的刚需卖房者，过桥贷也颇受青睐。针对改善型购房，需要出售二手房的客户，过桥贷为购房者垫付一定比例的首付款，其还款来源为上一套房产的出售资金。需要注意的是，在这个过程中，过桥贷实际上是化身为信贷产品，帮助改善型购房者提供资金“过桥”。

假如卖家卖了一套450万元的房子，而买家的首付只有150万元，剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到。如果选择过桥贷，可提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款，用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月，大约会收取2%每月的利息和服务费。

在这样的房产交易过程中，过桥贷实际上能够加快交易速度，降低交易门槛，满足改善性购买者或者说刚需换房者的需求。如果是采用这样的方式，对房价影响并不算大。

不要一刀切需理性看待过桥贷

在首付贷叫停之后，过桥贷顺利接班。在众多专家眼中，过桥贷似乎要成为翘起房价的隐藏杠杆，甚至成为房地产泡沫的又一隐形推手。但对于过桥贷，还需要理性看待，尤其是不能搞一刀切。

以过桥贷充当新购房者的首付，极大地放大了楼市金融杠杆、吹大楼市泡沫，透支购房者偿债能力的同时，将楼市风险向银行业等金融系统传导。简单来说，就是本来没有购房条件的人群容易被过桥贷吸引去购房。不过一旦这样的购房者后期资金出现问题，将会出现断供等恶性事件。一旦断供事件集体爆发，将会引发多米诺骨牌效应，影响多个房地产、金融节点。

但是，也应该看到过桥贷对刚需换房者的积极作用。正常以房产为抵押的过桥贷，或者中小企业以资产为抵押的过桥贷，都是合规安全的。由于在出售一套房产和购买另一套房产中间经常会有一个时间差，使用过桥贷可以为人们提供更多的灵活性，解决了其在出售、再购置时间差中无房居住的困扰。

So，过桥贷到底对房价有着怎样的影响，还是得看怎么玩！（科技新发现 康斯坦丁/文）

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