来源：香港财华社
可能大部分人遇到过有很多企业收入不少，但是利润很少，甚至没有利润，但见到过收入很少，净利润却是收入的几倍，甚至十多倍的公司就很少了，这是因为，普遍的知识和逻辑告诉我们，企业有了收入才可以有利润，没有收入哪里来的利润？
但是，还真有一些企业收入不多，但是净利润却是收入十多倍的公司，中华 （00026-HK）就是典型，虽然这家公司叫中华 ，但他并不生产 ，是一家物业公司，就是这样一家公司，营业收入多年不增长，但其股价却持续大涨，屡创新高，这是为什么呢？
如果我们再来看他的净利润就会大致明白，2019财年中华 的归母净利润12.24亿元人民币，但其营业收入却只有0.78亿元人民币，净利润是收入的十多倍，这确实很少见，我们再来看他历史业绩，那就感觉更不可思议，2019财年至2015财年公司营业收入分别为0.78亿元人民币、0.72亿元人民币、0.71亿元人民币、0.78亿元人民币和0.76亿元人民币；2019财年至2015财年归母净利润分别为12.24亿元人民币、7.95亿元人民币、5.45亿元人民币、2.99亿元人民币和3.67亿元人民币，近五年公司收入基本不变，净利润持续大增，这也是公司股价在二级市场持续创新高的核心原因。
这是什么原因呢？从历史数据看，中华 的收入不光是净利润很多倍，且出现持续攀升。
利润增长全靠合营公司带来的收益
财华社在中华 的报表中找到了原因，这家公司每年都有一些大额的营业额外收入，尤其是应占合营公司的净利润在这几年出现爆发式增长，在2015财年中华 应占合营公司净利润为1.01亿元人民币，到2019财年已经高达10.29亿元人民币，五年增长了九倍还多，这也是带动公司利润增长，股价走高的主要原因。
具体看，2019财年中华 净利润中占比最高的一项利润是，公司的全资附属公司与独立第三者签约，以港币23.75亿元（可调整），出售了该全资附属公司所持有50%Island Land Development Limited的权益，所以，中华 2019财年的净利就出现大幅增长。
另外，我们发现该公司账上有巨额的联营、合营企业投资，这部分企业旗下又持有很多物业、地产，而这部分资产以前年份还总是增值，所以，近几年中华 通过不断的出售资产或者资产重估增值，使净利润保持大幅增长。
但是，话说回来，靠这种模式使公司净利润能保持持续增长？毕竟公司的主营业务是收租。
低估值背后的原因是什么？
看看市场给的估值就知道可能性不大，根据东方财富数据显示，截至2019年10月4日收盘，中华 在港交所的市盈率只有3.2倍，市净率0.43倍，比经营不善的高杠杆银行股估值还低，难道是市场错了？
三倍出头的市盈率，意味着公司如果未来三年每年可以赚到12.24亿元人民币的净利润，投资者基本可以收回成本，这是多么划算的买卖，可现实基本不可能，为什么呢？
首先，上面我们也已经提到了，2019财年公司的净利润大部分是卖资产所得，未来公司再也没法通过卖资产使净利润保持增长或持平，因为，2019财年公司的净利润基数已经比较高，对联营、合营企业投资的资产价值仅剩25.9亿元，又怎么还可以指望未来几年他的净利润保持增长或者持平呢？
这也是市场给他低估值的原因，但如果从清算角度来看，中华 截至2019财年末，净资产有88.9亿元人民币，而市值才不到40亿元人民币，公司净资产中以现金和投资物业等硬资产为主，所以从这个角度来看，中华 估值也不贵，但如果动态看，公司的主营业务赚钱能力差，看不到公司新的可持续盈利点，似乎又不划算？
总体来看，像中华 这种公司很少见，他虽然是物业公司，但是靠收租赚的钱又支撑不了他的市值，净利润增长也主要是靠资产重估增值和卖资产保持，这有点像个人买了很多房子等增值，收租并不是主要目的，增值才是结果。
作者：郑鹏超
