经过半年多的市场升温后，各项数据表明，房地产市场从4、5月份开始出现明显的降温趋势，且走向难料。在楼市进入供大于求的“白银时代”后，市场的各项特征和走势都变得难以判断。

在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会现场，21世纪经济报道记者专访了住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌。他表示，房地产市场仍然呈现出周期性特征，目前市场正处于短周期的下行阶段，这种下行将持续一年之久。

《21世纪》：从全球范围来看，房地产市场运行呈现出周期性特征，这种特征是如何形成的？

顾云昌：房地产的周期性有长周期、中周期和短周期。长周期通常有60年，这个暂且不说。从世界范围来看，中周期往往在15-16年左右。我国房地产市场从“黄金时代”到“白银时代”的转变，就是中周期的一种变化。

我国从1998年房改到2013年的销售创新高，约有15年的黄金时间，这属于一个中周期。2014年，市场出现分界点，从过去的供不应求转变到供大于求，房地产业也从“黄金时代”进入到“白银时代”。同样按照15-16年的周期计算，“白银时代”可能延续到2030年才结束。

但是在每个中周期中，还有若干个短周期，短周期的时间大约在3年左右，也有说法是40个月。

《21世纪》：现阶段的房地产市场，处在哪个周期阶段？

顾云昌：现在的房地产市场处在第二个中周期（“白银时代”）的第一个小周期中。这个小周期从去年4、5月份就开始升温，并在相关信贷政策的刺激下加速。到今年4、5月份，成交量和房价都触及天花板，并出现下调。

现在是从抛物线的高点往下走的阶段。可以预料，今年下半年以后，市场要稳下来了，下行时间将持续1年左右。

《21世纪》：未来一年间，如果市场出现下行趋势，会不会影响到“去库存”进程？

顾云昌：肯定会。库存分布不均，是我们城市化过程中出现的一种结果。城市化的第一阶段，是人口从农村向城市流动；第二阶段，是人口从中小城市向大城市流动。我们目前处于城市化的第二阶段。但在这个阶段中，由于公共服务不均衡问题，造成大城市占有了太多公共资源，吸附能力强；小城市公共资源匮乏，对人口的吸附能力较弱。这种现象造成了需求端的不平衡。

第二个原因是前期政策影响。2008年中央启动“4万亿”投资政策，带动的地方投资资金有十几万亿。地方政府的钱从哪里来？在我国现有财税体制下，只能依靠卖地。但由于一线城市很快出台限制性政策，影响了土地交易，于是开发商就涌入三四线城市大量购地。这就造成了如今三四线城市供应过剩，而一二线城市供应紧张。这属于供给侧问题。

《21世纪》：当前经济处于增速放缓“换挡期”，房地产市场降温会不会对经济增长带来压力？

顾云昌：今年的房地产市场还会出现两个新高，分别是销售面积和销售额，这两个指标很可能会超过上一个周期高点的2013年。但到2017年，房地产销售很可能面临下滑。销售低迷，肯定会对经济带来影响。

另一个影响在投资端。在房地产业的“黄金时代”，房地产投资增速最高在30%以上，并明显超过固定资产投资增速。最近几年，增速持续下降，去年降到1%的水平。且从2014年开始，房地产投资增速低于固定资产投资增速。这都说明房地产投资对经济拉动作用正在下滑。

今年房地产投资增速预计在5%-6%的水平，因为有销售的带动作用，增速不会太低，但仍会低于固定资产投资。根据研究，房地产投资在固定资产投资中比重下降，投资增速下降，确实是对“2020年GDP比2010年翻一番”的目标有影响。所以房地产市场必须稳定，这也是“去库存”背后的另一重意义。

来源: 21世纪经济报道(广州)