图片来自“视觉中国”

随着社会发展，及生活方式、观念的变化，衍生出一些新的社会趋势：一是结婚年龄推迟，二是购房年龄延后，这会导致更多的人停留在租赁市场。而且不同学历的人，各种收入阶段的人都有租房需求，这些都是租房市场的潜在客户。

中国的房地产市场已经进入“白银时代”，同时也预示着存量市场的到来，大部分开发商都从“销售”转到“经营”。作为存量物业“一枝独秀”的长租公寓市场一直被业界看好，而当下其经营模式有哪些呢？

金融杠杆撬动长租公寓

长租公寓以居住体验、管理规范、收费清晰、维修及时、增值服务等优势在租赁市场上脱颖而出，与此同时竞争也在加剧。有些长租公寓开始推出更具特色的服务。如以“you+国际青年社区”为代表的长租公寓的衍生品，就是在居住功能的基础上，搭建年轻人的社区，提供个性的娱乐、休闲、交流和办公场所。

而新的公寓运营商则在完善服务的同时，抢先进入资本蓝海。目前金融在公寓的作用主要有三种：1、运用类REITs产品去撬动核心地块物业；2、运用银行、P2P等理财资金提前收回应收款；3、运用长租公寓的预收款特性，与银行开发固定收益类产品。

征信系统进入长租公寓

“信用租房”的概念，最早是借鉴美国的FICO信用体系，如果借款人的FICO信用分达到680分以上，金融机构就会发放信用贷款给借款人。长租公寓也纷纷借鉴信用租房，如链家旗下的“自如”推出的“自如白条”；新派公寓推出的“租房分期”信贷产品，都是此类信用担保的金融服务。一旦发现信用显示有违规记录，可能就暂时无法享有减免押金这一优惠。甚至还可能会影响以后的借贷、网购、理财、租车、租房等信用行为。

目前许多公寓运营商都在建立一套自己的租房领域的征信系统。在未来，房东能清楚地看到租客曾经是否有过拖欠房租的记录。对于金融机构而言，“信用租房”是发展客户的新渠道，银行正在瞄准长租公寓租客未来的消费金融需求，这些租客都是未来在银行贷款买车、买房的潜在客户。

整合上下游，发展轻资产运营模式

对于公寓端来说，为了减轻压力，在供应端可采取融资租赁的方式。公寓与银行，或者供应商本身的金融公司合作，由它们一次性买下家具，公寓只需要按月或者季度还款。于是在每个月的租金里，除去家具、家电、装修投入，剩下的就是租金收益，属于纯轻资产运营模式。这样就可以有足够的资金来拓展业务。

长租公寓运营商相当于是品牌和金融服务的平台，把上下游，银行、金融机构、家电供应商整合在一起。这样，供应商在短时间里提升了销售额，银行或金融机构赚到了相应的利息，还发展了潜在的金融理财客户。

房租打包再投资

运用长租公寓的预收款特性，与银行开发固定收益类产品，解决业务资产管理问题。如“相寓”针对年龄大业主的理财需求，将房租打包成消费金融产品推荐给业主，并且和银行合作，推出高于银行收益的理财产品给业主。这类理财产品不仅有现成客户资源，并且现金流稳定，保证固定收益。

REITs：长租公寓的另一个出口？

运用金融手段（房租分期）解决租客资金压力，帮业主资产管理，只是简单的金融手段。运用类REITs产品撬动核心地块物业，才能让长租公寓成为金融创新的潜力股，也是长租公寓得以扩大规模的重要金融手段。比如，将带租约的公寓资产证券化，发行门槛相对较低的理财产品，C端通过类似购买基金的方式进行投资。

还有一种模式就是公寓基金的REITs模式。例如：赛富不动产基金投过资本运作来收购或者整租改造，然后和品牌公寓管理公司新派合作来出租和经营公寓。赛富则通过32个LP买入整个物业，用股权分配的模式将收益分给投资人，而新派仅投了1%的份额。投资人将可以得到年化综合10%以上的收益，项目IRR超过25%甚至更高。公寓满租后又有很好的现金流，又可以做其他的金融服务。

根据住建部统计，目前中国租赁市场解决住房需求的总人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。预计到2020年中国流动人口将达到2.91亿人，这一庞大的市场需求必将给长租公寓带来巨大的市场机会，后续会陆续出现许多拥有持有型物业的房企采用合作方式切入长租公寓市场。越来越多的金融产品将在这个行业被开发出来。这个万亿级的市场，势必会带来更多的商业模式和机会。

【来源：地产杂志    作者：孔方正】