加拿大楼市争议

最近，暴涨的加拿大楼市以及包括中国人在内的海外买家越来越引发关注。

今年3月，加拿大房价突破50万加元（约合38万美元）每栋，高出同期美国房价40%。除本土需求外，包括中国人在内的海外买家也在推涨。从21世纪经济报道记者采访及相关报告来看，2014到2015年间，中国买家在加拿大楼市每年投入上千亿元。

低利率和火爆楼市刺激下，加拿大个人负债率快速上升，已超过美国2008年金融危机爆发前的水平。各界纷纷预警，一旦加息，楼市泡沫将破灭。但同时，因经济缺乏其它亮点，加拿大政府很难拿楼市“开刀”。

目前，加拿大政府开始着手调查外国人购房情况，加息则仍在讨论中。中国买家何去何从？据21世纪经济报道采访了解，即使房价下跌，中国买家或许也不会撤场，而是转向温哥华、多伦多之外的更多地区。

导读

加拿大按揭及房屋公司对21世纪经济报道记者表示,正在调查温哥华、多伦多及蒙特利尔地区到底有多少新建住宅卖给了外国人,预计将于今年11月得到初步结果。另外政府也与这三个地区的开发商、数据供应商、行业协会、中介、律师等展开了关于外国买家的咨询, 目前正在收尾阶段。

从2006年左右开始，短短十年时间，加拿大房价迅速赶超美国。加拿大蒙特利尔银行（BMO）的资深经济学家Sal Guatieri在本月初的报告中指出，最近加拿大全国房产均价历史性地首次突破了50万加元每栋，约合38万美元每栋，而3月份美国的房产均价为27万美元左右每栋，前者比后者高出了40%。

据加拿大地产协会（简称CREA）公布的数据显示，今年4月份加拿大房价再创新高。均价比去年同期增长13.1%，尤其是温哥华与多伦多两个城市，连续数月的房价上涨仍然是由这两个城市带动。不过刨除这两个城市，4月加拿大全国房产均价仍然比去年同期增8.7%。数据还显示，今年4月与去年4月相比，大温哥华地区房价上涨 25.3%，大多伦多地区房价上涨12.6%。

加拿大房产经纪市场份额第一的瑞麦地产（RE/MAX）内部人士向21世纪经济报道记者透露，据该公司保守估算，2014年中国买家在加拿大的交易额达150亿美元（按汇率折算达900多亿元人民币），2015年更多。加拿大国民银行的经济学家Peter Routledge称，2015年中国买家在温哥华楼市投入了127亿加元（约合人民币640亿元），占该城市总量的33%。他估计在多伦多这个数字是90亿加元（约合人民币454亿元），占总销售量的14%。

官方机构——加拿大按揭及房屋公司对21世纪经济报道记者表示，目前正在就外国人购房情况进行相关调查，其中包括调查温哥华、多伦多及蒙特利尔地区到底有多少新建住宅卖给了外国人。

本土需求强劲 外国买家2008年后大举涌入

“90年代初，我跟随父母移民到了加拿大温哥华。我们家在离温哥华市中心有段距离的渔人码头附近有栋独立的房子，2009年时的市价是50万加元，目前可以卖到160万加元（约合812万人民币）。现在当地人买房还要排队，以前出售一栋房子时一般会接到2到3个出价，而现在能接到40多个出价，还都以现金成交。”现居上海的加拿大华人王先生告诉21世纪经济报道记者。

加拿大楼市增长的原因有多种。首先加拿大人有购房的传统，其房屋自有率处于世界领先水平，达69%～70%。

“本土持续的需求是楼市长期强劲的一个主因，特别是持续了好几年的低利率环境，更是催化了购房需求。由于加拿大贷款审查严格，次贷规模非常小，这使得该国几乎免受了2008年金融危机。民众因此也对经济有了更强的信心，楼市并未受到冲击。除本土需求外，我想外来需求在推动加拿大楼市中也扮演了重要的角色。在金融危机后，外国买家看到加拿大房地产抗跌，便大举涌入，其中也包括中国买家。甚至有投资者在还未动工前，就买下了一整栋大楼。”一位不愿具名的加拿大资深地产从业者向21世纪经济报道记者分析道，他之前在加拿大某大地产经纪公司担任副总经理。

中国买家或持有温哥华33%到66%的房产

近几年来，不断有分析指出中国人成为了加拿大楼市的大买家。

21世纪经济报道记者从加拿大房产经纪市场份额第一的瑞麦地产（RE/MAX）内部人士处获悉，据该公司保守估算，2014年中国买家在当地的交易额达150亿美元，并估计2015年肯定有所增长。

去年加拿大不列颠哥伦比亚大学的兼职教授Andy Yan对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人。加拿大国民银行的经济学家Peter Routledge在今年3月份发布的一份报告中称，2015年中国买家在温哥华的房地产市场投入了127亿加元（约合640亿人民币），占该城市总量的33%。他估计在多伦多这个数字是90亿加元，占总销售量的14%。

近几年来，当地媒体不时爆出中国买家在当地购置豪宅的新闻。去年有一个南京商人花2.6亿元买下温哥华的一套豪宅。就在上个月，当地媒体又爆出一个中国留学生买下了一栋1.5亿元的豪宅。

“加拿大政府去年才开始追踪外国买家。从官方公布的数据来看，中国人在加拿大的房产拥有率仅是个位数，但政府的统计中，对于外国买家的定义是指没有居住在加拿大的外国人。我之前（2014、2015年左右）在地产经纪公司工作时，我们内部的调查显示，中国买家对温哥华地区各类型的住宅的拥有率达33％－66％。”前述业内人士对21世纪经济报道记者透露。

舆论质疑房屋空置温哥华当地人开始搬离

持续涌入的外国买家已经开始改变温哥华这座城市。

“2009年我来到了上海。一年半以前，是我来上海后第一次回温哥华，从市中心回家的路上，我看到了好多新建的高层公寓，不过晚上却没开灯，都是大片大片的黑暗。路上都是好车，我开着本田感觉就像在国内开QQ。”华人移民王先生说。

蒙特利尔银行金融集团副董事长林凯文（Kevin G.Lynch）也向21世纪经济报道记者描述了类似的现象。

“在加拿大，外国买家主要聚集在温哥华和多伦多，其中又以温哥华为主。大家的议论重点不是外来买家的身份，而是许多房子是空的，没人住，这使得社区看起来很冷清。这两个城市花了很大的力气形成了很多宜居的社区，但是很多房子空着，这让社区失去了不少活力。省市层面对这个话题的讨论有很多，比如对外国买家征收更多税；鼓励外国买家租房，如果你买了房子又不住，那还是租房吧。”林凯文说。

越来越多的当地人因无法负担高房价而搬离温哥华。

“温哥华现在看起来像个度假村，许多人并不在当地工作，只是到此来生活和上学。包括公寓在内的住宅，温哥华的均价可以达到70万－100万加元每栋，这是当地人难以承受的。从2015年加拿大国内的人口流动来看，仅有几百人搬到了温哥华，越来越多的人选择搬离，或者干脆搬去美国。”前述业内人士说。

第一太平戴维斯世界研究部董事Yolande Barnes对21世纪经济报道记者表示，加拿大主要城市楼市的活跃气氛开始从中心城市蔓延到外围小城市及地区。似乎是一线城市与二、三线城市的房价差距太大，相比之下区域市场的购买/投资吸引力凸显。区域市场行情的改善主要源于当地居民以及从温哥华、多伦多等大城市迁出人口的需求。

同时，中国买家也已开始注意其他地区。

“我们内部的资料看，2015年中国买家对魁北克省的蒙特利尔的兴趣度增长了三倍，我想是因为价格诱人。蒙特利尔每栋房产均价是34万加元，而温哥华可以达到两三百万加元。”前述业内人士透露。

加拿大官方：正在调查外国人购房情况 有城市推出限制规则

目前，加拿大官方已开始着手调查外国人在当地楼市中的份额。

加拿大联邦政府3月底公布的预算中，有50万加元将拨给统计局，以此开发针对外国买家的统计的方法。

另一官方机构——加拿大按揭及房屋公司（简称CMHC）在邮件中对21世纪经济报道记者表示，CMHC目前正在开展一个实验项目，来调查温哥华、多伦多及蒙特利尔地区到底有多少新建住宅卖给了外国人，预计将于今年11月得到初步结果。另外政府也与这三个地区的楼市利益相关者——开发商、数据供应商、行业协会、中介、律师等等展开了关于外国买家的咨询，目前正在收尾阶段。

尤其是楼市火爆的温哥华地区，当地省政府已开始推出限制外国买家的规则。比如6月起，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省将要求购房者披露其国籍。

另外，也有大学教授建议应提高对外国买家的年度房产税。

“许多外国买家都是有居留证、工作许可或者留学许可的，有了居留许可后，你就不会被看作是非居民海外买家了，政府就无法向这些人征税。还有其他办法绕过这种征税，很常见的模式是通过信托模式将房子登记在居住在当地的亲属名下，你通过捐赠提供99.99%的房款，你的亲属就无权出售，或出租该住宅。”不愿具名的业内人士向21世纪经济报道记者透露。

来源: 21世纪经济报道(广州)