在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化。房价上涨较快的城市都出现了约束性政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多将会升级到“一城一策”。预计未来政策的主要特征是去金融杠杆，但房价大幅调整的可能性不大。

各个城市调控政策开始逐渐践行“一城一策”方式

6月21日下午，合肥市土地管理委员会2016年第五次主任（扩大）会议召开，会上流传出来的《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知（呈审稿）》中关于贷款有明确指示，合肥或将执行差异化信贷政策。其中，商品房最低首付比为25%，部分购买商品房的首付比为40%。

另据相关媒体报道，工商银行对部分城市收紧商用房贷款，一些城市个人商用房贷款最低首付比例由50%提高到70%。

一些热点城市收紧情况下，库存高的城市却在适度放松调控政策。6月21日，成都市政府发布楼市新政“51条”，目标仍是“去库存”，核心原则是“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”。这是综合近期房地产市场各类政策的集大成“新政”，51条细则中有重申、有细化、有新规、有目标，也是近年来成都推出最详细的一份房地产发展指导意见。

其中在房贷方面，五大城区和高新区首付比例为25%，其他区域可再下浮5%；五大城区和高新区二套房首付比例为35%，其他区域可再下浮5%。

调控政策的变化与房价涨幅呈现正相关

以合肥为例，5月份该市房价环比涨幅达5.1%，同比涨幅23.3%，是全国涨幅最领先的城市之一，从市场走势看，去化周期仅2个月左右。

中原地产分析师张大伟认为，在过去一年多时间内，房地产调控主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，包括部分一二线城市及一二线辐射区等库存较低的区域，在此影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。

张大伟表示，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化，“托底盖帽”开始出现。这种情况下，房价上涨较快的城市都出现了约束性政策，包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多将会升级到“一城一策”。

随着房价上涨的城市数量逐渐增加，预计未来政策的主要特征是去金融杠杆，这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。

易居研究院研究总监严跃进认为，对于周边热点城市类似武汉、郑州等，后续也最有可能成为信贷政策收紧的城市，因为当地市场基本面与合肥市场非常相似。但部分市场交易比较活跃的城市，如成都、重庆等，近期来看依然是以去库存为主要导向，还不会有政策收紧的可能。其他区域市场类似天津、济南、福州、厦门等后续也有可能会收紧政策，因为此类城市房价上涨态势过于明显，市场若不管制，那么价格上涨的压力会继续增加。

严跃进表示，住房按揭贷款政策的松紧，对去库存、调房价等都有显著影响。目前包括苏州、南京、合肥、厦门等城市房价上涨压力较大，因此从稳定住房价格的角度看，后续相关按揭贷款政策或有主动调整的可能，表现为提高首付比例、提高房贷利率等细分内容。另外，部分首付或月供压力较大的城市，后续需要密切关注相关购房者的还贷状况。尤其是在月供压力较大的情况下，相应的消费水平等容易被抑制，房贷违约的潜在风险也容易增加。

易居智库数据显示，5月份全国30城首套房的贷款利率为4.51%，为基准利率4.9%的9.2折。据该机构测算，以居民家庭购置100平方米/套的住房为例。2016年5月份，全国30个大中城市新建商品住宅的购置过程中，基于等额本息、30年共360个月的还款方式计算，月供额为5381元。对这30个城市做横向对比发现，月供额最大的城市为深圳，为20128元。而贵阳的月供额最小，为2472元。月供规模的大小，既和房价的大小有关，也和不同城市不同的按揭贷款政策有关。

按照月供压力，热点城市排名分别为深圳、北京、南京、杭州等

对比房价状况，2016年5月份，全国30个大中城市新建商品住宅成交均价为14220元/平方米。具体到城市，深圳房价最高，为57234元/平方米；而贵阳房价最低，为5895元/平方米。这30个城市中，房价超过2万元/平方米的城市包括深圳、上海、北京、厦门和南京。而房价低于7000元/平方米的城市包括贵阳、长春、烟台、兰州、徐州、西安和沈阳。

来源: 21世纪经济报道(广州)