本应欢喜乔迁，却因房屋问题烦恼不断。

近日，位于北京昌平区富松小区（北京怡园）的多位业主向《中国经营报》记者爆料，称开发商强制代缴契税，并违规要求业主统一按照3%契税缴纳，同时强制性先收房后验房，阳台异样，物业“霸道”指定装修公司，且物业与沙土商联合上演小区“沙霸”。

6月中旬，本报记者赴实地探访核实相关问题，并了解到，上述“沙霸”、指定装修公司等事宜早在今年5月份被媒体曝光。

但就上述相关问题，开发商以及物业在接受本报记者采访时均予以否认，并称起因是“沟通不畅”所致。

代缴3%契税被协议？

“买房维权，难于上青天。”近日，于2015年在北京怡园购房的王女士（化名）告诉记者，本喜于4月30日收房即将到来，畅想着顺利装修欢喜乔迁，但收房前后发生的种种事情，令她身心疲惫，力不从心。

据了解，北京怡园，又名富松小区，开发商为北京市昌平房地产开发有限责任公司，投资商是北京龙鑫房地产开发集团有限公司以及北京九台房地产开发有限责任公司。全小区共有商品房1299套，目前已售出700套。

王女士称，2016年4月13日，距合同约定收房日期仅两周的时候，收到开发商邮寄的入住结算确认书和入住手续办理流程图。在入住结算确认书上明确要求业主根据（国务院令第224号）房屋总价的3%支付契税。

据介绍，王女士购买的房子109平方米，为首套房。业内人士称，以王女士的情况，应按照最新相关财税规定，只需缴纳1.5%的契税，开放商以两倍数额代缴显然不合规。

据了解，国务院令第224号于1997年颁布，契税税率统一按照3%~5%缴纳。但从2016年2月份起，我国开始实施最新契税政策，北京消费者购买家庭首套房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

“显然开发商未按照最新政策操作。”法律人士受访时表示。据王女士提供的材料显示，针对3%契税的问题，百余户业主曾于4月14日集体维权，向开发商讨要说法。“历时5个小时的艰难谈判，才最终得以解决。”

记者采访多位业主得以证实上述契税问题，但同时不少业主质疑开发商为何在新政策已实施的情况下，依然要求业主按照3%缴纳？

6月16日，该项目投资商北京龙鑫集团有限公司总裁、商贸事业部总经理胡明龙在接受记者采访时就此事回应，称“主要是沟通不畅，要求业主按照之前政策3%契税缴纳，是考虑到二套房的问题。业主中不排除是二套房，先按3%缴纳，多退少补。但之后根据业主提出的意见，已相应做了调整，重按新政操作”。

同时，开发商代缴契税也并非王女士自愿。王女士告诉记者：“签购房合同当日，销售人员根本不让看合同，也没有专人讲解合同内容，直接催着签合同，之后才发现合同里代缴契税的内容。”

根据业主提供的合同显示，在缴纳税费方式上以选择题的形式列出了两种方式：一是出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件，二是收买人同意委托出卖人代缴包括契税在内的七项费用。同时，记者注意到合同里直接打印注明：双方同意按照第2种方式缴纳税费。

“从地税局得知，契税完全可以由业主自行缴纳。”王女士称，签合同后发现，第2种方式已经被开发商选好，我们要求补充自行缴纳契税的协议，但被拒绝。

对于上述问题，胡明龙解释称：“契税是受业主委托代缴，没有强制，购房合同等内容写很很清楚。”

对于代缴契税还有更深层次原因。胡明龙称：“如果是全款购房，我们同意业主自行缴纳契税。开发商代缴契税是业内普遍现象，买房的业主绝大多数是贷款，贷款面临一个问题，在房子办理产权证、抵押登记之前开发商要对业主的贷款承担连带责任。按照以往的经验，当项目的大产权证下来后，业主很有可能会因自身情况拖延办理产权登记，产权登记办不了，银行的抵押登记手续就办不了，如果有一个业主出现了这种情况，开发商就要一直承担担保责任，结果会导致放在银行的保证金永远无法归给我们。”

指定的装修公司报价远高于同行

北京创为律师事务所律师马桂吉在接受本报记者采访时表示，业主完全可以自行缴纳契税。签订合同之前，开发商应该和业主协商缴纳方式。业主疏忽合同内容，是业主方的大意，但双方属于委托关系，业主也可解除该协议。

而对于业主反映的“在没有验房的情况下签收房协议，不签不能验房”的问题，胡明龙则表示：“从未强制业主先收房再验房，只是收房和验房都在同一天进行，验房之前办理了一些相关手续。”

记者从北京市住建委获悉，如果出现开发商要求业主先收房，再验房的情况，业主可随时到住建委相关分局或者电话进行投诉。

契税只是问题之一，更多的烦恼还在后面。多位业主称，收房后阳台“变形”，物业指定装修公司，与沙土商联合上演“沙霸”。

一位女业主告诉记者：“当时看样板间都是封闭式阳台，可收房后发现阳台是开放式的。”

3号楼的业主陈先生（化名）亦称，小区属于高层建设，但阳台设计是敞开式观景阳台，虽然有隔栏防护措施，但仍存在严重的安全隐患。尤其对有幼儿和儿童的家庭，玻璃防护板与地面和墙体留有较大缝隙，儿童极易滑落，造成危险。

上述王女士也表示开放式阳台，遇刮风、下雨等恶劣天气情况时，会给日常生活带来诸多不便。并质疑，早在2013年北京市规划委出台的《住宅外部设计导则》中就明确提出，北京市高层建筑不得设置开敞式阳台，以保证住宅的安全性和立面统一。根据此导则，开发商此开放式阳台的建设是否为合规操作？

对此，胡明龙在接受记者采访时表示，小区内部分是开放阳台，部分是封闭阳台，都是按照规划内容建设，不存在违规建设。

据业主介绍，就阳台问题，分别与北京市规划委、住建委等相关部门沟通询问，最后在相关部门的建议下，与开发商和物业商定封阳台事宜。

“最后物业同意业主封闭阳台，但不能私自封闭，必须由他们指定的装修公司统一施工进行封闭。”多位业主受访时表示，指定的装修公司报价远高于同行。上述陈先生称，业主对指定的装修公司的报价进行了核算，55断桥铝型材安装下来平均约1050元每平方米，如此高的报价，难以接受。

在采访中，多位业主告诉记者，由于报价问题，业主不愿使用被指定的装修公司，但如果自行装修，需要提供各种繁琐材料，且所购买的水泥、沙子等建材无法进入小区。

6月15日，记者来到富松小区（北京怡园）实地探访，两位正在施工的地板装修工人告诉记者：“小区里用的沙子、水泥都是老板从同一个沙土商处购买,沙子又细又贵，九十多平方米的房子，安装地板所需的沙子一共要比市场价多花三五百元。‘沙霸’，业主从别的地方买进不了小区，得和物业保安搞好关系。”

随后记者在知情人的指引下在小区南门墙上看到一张“北京怡园小区禁止运送材料清单”。包括大型车辆、玻璃，太阳能器材，散装沙子、混泥土等。保安告诉记者：“禁止上述材料进入小区，是为了保护小区内的整体绿化环境。”

据悉，今年5月份，该小区物业指定装修公司、“沙霸”等相关装修以及收费事宜已被法制进行时报道。针对业主的质疑，北京天和丰益物业公司工作人员当时表示，物业有物业的规定，沙子等不让进小区是为了保持区内整体环境，如若自行装修，必须在一个月内完成。

受访律师表示，物业所作的限定毫无法律依据，业主装修选择哪家装修公司，在哪里购买装修材料是业主的权利，物业无权干涉。

马桂吉表示，根据我国《住宅室内装饰装修管理办法》规定：“禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。”根据上述情况，业主可以通过法律途径维护切身权益，同时也可以召开业主会议，商议后更换物业。

6月22日，本报记者电联物业了解最新情况时，物业工作人员告诉记者，上述相关问题均不存在。

来源: 中国经营报(北京)