进入7月，环京楼市限购加码的发酵继续。在燕郊和固安，楼市就像掉入了冰窟窿。这让开发商坐不住了，而二手房中介和业主也已经出现明显分化。数据显示，燕郊可售新房为1784套，均价在2.7万平方米左右，相比3月份破3万，奔4万的房价，环京楼市普遍下跌了2成以上。

楼市“掉头” 环京房价两成起跌

燕郊，多年来都是北京外溢刚需的置业首站，无论是价格还是开发程度都当之无愧是环京楼市的“带头大哥”。今年三月，燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位，比去年同期上涨了66.86%，新房价格更是从去年开始便出现了一轮“跳涨”，单价接连“破三万”、部分优质项目“破四万”，涨幅甚至高于北京楼市。

“棒打出头鸟”，6月2日晚间廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确加码限购，要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，限购1套住房。

重压之下，一度熙攘热闹的售楼处，立马陷入一片死寂。在被称之为“燕郊楼市晴雨表”的售楼处一条街走一圈，便能感受燕郊楼市的冷暖。相比3月份，如今这里多个项目的售楼门店大门紧闭，几个少数开门接待的售楼门店也是看房者寥寥无几，相比此前火热情景恍若隔世。

在北京青年报记者的探访中，水榭花城售楼处的一位置业顾问就透露，“政府打击的政策太多，尤其是社保要求这一块让买房门槛大幅度提高。燕郊的房子已经开始出现比较明显的降幅，调整迹象阶段。部分购房者观望情绪明显，而一些着急用钱的业主和炒房客已经开始降价抛售房产。”

“降幅两成起跌”基本是燕郊二手房的常态。链家地产燕郊门店的置业顾问小李在陪北青报记者看房时表示，二手房成交活跃的首尔甜城、天洋城、福成上上城五期等项目相比3月份时的历史最高点，降价幅度都在万元左右。

小李随后向北青报记者介绍了天洋城的一套64平方米一室一厅，报价160万，均价约为2.5万元/平方米。“同户型的房子3月份我也卖了一套，225万成交的，现在低价卖房的都是着急套现离场的投资客，您可以轻松抄底。”小李介绍道。

除了天洋城以外，首尔甜城的中介也表示，“我们小区的房价的确降了，年初有许多二手房都是以单价35000元/平方米左右过户的，最近成交的单子只有25000元/平方米左右，部分业主甚至接受再降价出让。”

另外，据房天下网的公开数据显示燕郊楼市的热度的确在持续下降。燕郊房产的浏览量自三月以来出现明显下降，五月浏览量较二月下降近80%。

记者根据房天下网公开数据分析发现，从“3.17”限购出台以来，燕郊二手房平均成交价格从三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米，整体跌幅超过20%。

掉头向下的不仅是燕郊，南城的固安，因为机场二高速和大兴地铁的南延在去年坐上了楼市上升的“特快专列”，如今也同样因为严格的限购政策，价格和成交量都如过山车般一路向下。

统计数据显示，2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米，而现今，固安新房均价已来到27000元/平方米，两年以来涨幅超过400%。个别楼盘的报价甚至一度接近30000元/平方米。但在调控后，2万元左右的新盘也成交寥寥。

位于固安南某个以大户型为主的项目，近期引入了捷克小镇的概念吸引购房人，项目的销售人员告诉来访的北青报记者，“2月份项目曾打算上半年开盘推新，但调控政策出台后，购房资格和首付比例的问题，让许多积累的客户退出了，目前得到的消息是开盘可能要到下半年了，具体价格未定。”

相比新房的遮遮掩掩，固安的二手房也率先开始了降价，房天下数据显示，固安二手房成交均价从三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，跌幅超过20%。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，环京这样的调整很正常。因为环京地区在过去的一年左右时间里，房价上涨了100%以上，甚至某些地区上涨了150%左右，在短期内透支了体力，存在短期泡沫。因此随着调控的展开，环京房价下调20%甚至以上，才能吸引新的购房者出手。

限购下环京商住当道

限购升级让环京区域的房产中介与开发商备受冲击，然而，与北京全面限购不同，环京地区纳入限购范围的仅仅是普通商品住宅，暂时并不包括商业、办公类项目，因此，低首付不限购不限贷的商务公寓再次成为开发商们揽客的筹码。

在燕郊发放小传单的销售人员，手里攥着多个项目的宣传单页，在了解到记者并没有购房资格后，转而推荐不限购的酒店式公寓产品。

“小户型、低总价，100万出头，贷款就贷50-60万 月供在6000左右 只能贷10年。”这类的商住楼往往比周边的住宅便宜一些，成了当前环京楼市力推的产品。

据北青报记者探盘了解，在环京商住项目中，因为不限购的卖点，一些项目甚至要求购房者同时缴纳装修费和所谓的电商费。

“我们的公寓房不限购不限贷，还赠送精装修，每平方米只收取1000元，开发商会按照1500元的标准交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元装修费就可以了。” 紫竹湾商业广场项目的销售人员表示。

除了捆绑装修，还有商住项目的销售人员表示：“现在购买会有团购价，但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”

然而，这些项目并未出现“开盘即售罄”的火爆情况，很多商住项目开盘个把月以来，仍有不少房源在售。对此，业内人士表示，由于北京商住项目被明令禁止，购房人担心环京区域的商住产品也会遭遇类似的政策加码，因此在购入前十分谨慎，即便不限购不限贷，但由于商住始终游离在灰色地带的硬伤，购房人对其并不积极。

仍有新的投资客在杀入

虽然环京楼市整体陷入低谷，但也有个别项目仍有购房人在不断涌入。位于涿州的桃园新都孔雀城是少有的近期开盘顺销的住宅项目，由于涿州不要求社保，允许外地户籍购买一套住宅，加上高铁直达，使得新的投资客涌入。据北青报记者了解，该项目定价约为12000元/平方米，可以首付30%，但买房需要绑定9万元的车位。

不过在许多投资者眼中，因为仍能使用杠杆买房，因此这样的价格和捆绑销售仍是可以接受的。但对于大部分已经入场的炒房客来说，他们的房子只能卖给那些胆大的接盘者。

一位燕郊当地的业内人士表示，目前在燕郊和固安等地，已经有部分炒房客开始少量购入上一批投资客抛售的房产。但受三年社保的影响，采取的是先交钱后过户的模式，新旧炒房客和中介之间签个三方协议，然后交钱，并由第三方的公司来帮助接盘者缴纳3年的社保，拿到购房资格后再行过户。但由于数量较少，并未对整体楼市产生影响。不过，这类方法都是在投资客与投资客之间转手与接盘，刚需并不愿意选择这类极具风险的方式。

链家地产燕郊区域的一位门店经理也表示，虽然不少项目都在降价出售，但追涨杀跌的习惯，造成市场上都是观望的多，出手的少。

该经理介绍到，目前着急卖房的一般是两类人，第一类是纯粹的炒房客，怕获利回吐得太猛；第二类是置换人群，这类人打算在北京或者其他城市买房，随着环京楼市的下行，这些人手中的房子在缩水，换房的成本在增加。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，二手房市场并不能完全说明环京楼市现在普遍的市场价，新盘价格的指向性更大。此轮限购将抑制短期炒房客，消化过去一年两年里过快的涨幅，但长远来说，随着京津冀一体化发展，各大开发商的不断涌入，都说明环京楼市的未来前景仍被普遍看好。

来源：北京青年报/ 李桁