►2016年，万达服务业收入、净利润首次超过地产收益，万达提前一年实现了转型期的阶段性目标。

►数据显示，2016年万科共计拿地148宗，土地成交总金额1304.20亿元，同比增长50.23%，总建筑规划面积2186.14万平米，同比增长20.88%。

2016年，中国的房地产行业实现了逾10万亿的销售额，但在一片繁荣的背后，已然可以预见传统的开发业务已经见顶，转型是每家房地产商都在探索的下一步规划。业内专家表示，目前的房企转型是一种主动的转型策略，多半是通过住宅销售获得的资金，进而可以积极鼓励公司做新业务的开拓，最具代表性的就属房企巨头万达与万科的转型模式了。

王健林迫切要摘掉“地产商”标签？

1月14日，万达董事长王健林称“2016年对万达具有标志意义。”王健林之所以这样说，是因为在2016年，万达服务业收入、净利润首次超过地产收益，万达提前一年实现了转型期的阶段性目标。

王健林坦言称，他曾多次建议在2017年底或2018年把商业地产的名字改了，不再做地产商。早在三四年前，万达就已逐渐转型，陆续涉足影视、体育、金融等业务，并于去年初，王健林主动下调房地产收入目标，发力文化产业。

2016年总结报告数据显示，万达的文化产业收入占万达集团整体收入比重超过四分之一，已经真正替代商业地产成为万达的支柱产业。相较于万达的大刀阔斧，另一房产巨头万科就显得有点不急不躁。

2016万科疯狂拿地 有意布局多元产业

纵观万科2016年的拿地情况，一直喊着地价太高、拿地谨慎的万科画风突变，9月之后开始在土地市场疯狂扫货，不免让人联想万科是否改变拿地策略，由谨慎转向激进。有关数据显示，2016年万科共计拿地148宗，土地成交总金额1304.20亿元，同比增长50.23%，总建筑规划面积2186.14万平米，同比增长20.88%；除看准在一线城市及核心二线城市之外，万科2016年也拿了一些大连、南昌、佛山、扬州等潜力二线城市的地块。

业内人士分析指出，万科的研究一直是行业的风向标，万科在没有放松对重点城市争夺的同时，也开始关注潜力二线城市，万科这个另辟蹊径的举动或许将引领后续房企涌入潜力二线城市的地块。

不过从土地存续比来看，近年万科的土地储备水平一直保持在其认为合理的区间，存续比维持在2左右。截至2016年8月底，万科的土地存续比降至1.29左右，这也是其九月开始疯狂扫货的原因之一。

有消息指出，国家今年已经明确提出了要降杠杆，调控政策短期内也难以放松，此项调控政策下，万科“拿地不止追求性价比，已经从刚需市场跳脱，转而布局多元产业”。2016年底，万科高级副总裁、上海公司总经理张海宣布“热带雨林”计划，明确打造万科多元产业之间互相依赖、互相循环的生态。

另外，万科集团高级副总裁、广深区域首席执行官张纪文提出“八爪鱼”计划，都表明万科管理层不再只有住宅一种模式，而是多元化发展。

万科的转型还在缓慢掉头

万科正历经由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型的过程，在这个战略方向上，万科已经在缓慢地掉头。值得关注的是，王石曾强调万科未来投资策略仍将坚持“走正道、傍大款、合伙人策略”。

关于傍大款这一策略，王石说，大型国有企业就是大款。1月12日，深圳地铁集团全部接手华润集团股份，成为万科重要股东，深圳地铁表示将支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理。对此，万科方面亦公开表示，“万科将和深圳地铁一道，努力实践‘轨道+物业’发展模式，在巩固和发展既有业务的同时，加快向‘城市配套服务商’转型。”也就是说，围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

俗称的万科“八爪鱼”战略就是“城市配套服务”业务，包括公寓租赁、商业、产业、养老、教育等多项城市配套新业务。以养老产业为例，万科三季报数据显示，截至2016年9月底，公司在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料中心。2017年1月1日，万科首家公办养老机构PPP试点项目，正式接管福田区福利中心，目标打造成为深圳乃至全国公办民营养老改革试点的范本。

未来2至3年，万科将深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右“三高”城市（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高），机会进入其他城市，构建完善的城市业务网络。从转型成效来看，万科高级副总裁谭华杰表示，截至目前，养老产业还没有成功的模式，万科在养老业务上已有很多实践，但要真正成熟并且盈利，仍需时日。

万科称横向转型不必急于求成

万达的目标是成为世界首家大型房地产企业成功转型为服务业企业的案例，如今距离这个目标越来越近了。万科与万达相比，不同之处在于万科是在消费地产、体验地产、新型消费中心、社区智能化服务、度假物业等领域多头出击，而万达是在文化产业领域进行重点突击；万科的战略是先奠定基础，再厚积薄发，在业务上逐步实现转型，属于横向拓展，而万达属于纵向挖掘。两者有战略性的部署不同，看到成效的时间点自然不同。万科近乎疯狂地拿地行为一度让业内人士产生质疑，其转型路线看似在有序进行，实则在摸着石头过河。

万科表示对于住宅地产市场的预判是未来十年内基本安全，这也意味着住宅业依旧是万科未来十年最大的业务，因为还有足够的时间，所以万科转型不会急于求成。从长远来看，万科转型战略下的新业务能够为其未来数年的爆发式增长奠定基础，不过，对于何时才能像万达一样完成“转型”的问题，或许只有时间才能给出答案。

【来源：百度百家    作者：一条财经】