作者：江瀚（著名财经专栏作家、上游财经专家顾问）

最近一段时间，房地产市场可说是新闻迭出。一方面，十九大报告给中国房地产奠定了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一主基调，另一方面各家企业开始纷纷布局住房租赁市场，让房地产市场转型进一步加速。最近，建行深圳分行与华润、碧桂园等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。这一举动标志着银行正式进军深圳住房租赁市场。

建设银行突然入局住房租赁市场，让所有人都有些愕然，同样却是意料之外，情理之中，我们今天就来聊聊建行到底有什么布局？

建行的住房租赁大局是什么？

在中国的各大商业银行里面，建设银行可以说是与中国房地产市场关系最为紧密的一个了，早在建行创办之初，新中国的中国人民建设银行就是负责基础设施建设，与现在的房地产建设有着较大的重合性，所以说从创建的性质来说，建设银行就有着远超其他商业银行与房地产天然的关系。因此，建设银行作为入局房产租赁最早的商业银行之一并不让人意外。

但是，为什么银行会加入住房租赁市场却有着一个深层的根源，这就是房地产企业的难以为继。一直以来中国的房地产企业都是借助外部融资实现整个市场的发展，基本上除了拿地资金之外，从开发贷、楼花到销售，几乎都是用外源资金，在中国前些年的房地产市场火热的大环境下，房地产企业这样的发展方式其实并不会有太大的问题。但是如今，房地产调控日趋从严，房地产企业必须要面对房屋回归居住属性的问题，这个时候如果再去大量持有租赁住房，纵使是房地产巨头也会觉得难以承受。

但是，商业银行却截然不同，商业银行拥有的巨大资金能力，让商业银行可以用较小的资金压力进入房地产租赁市场，而商业银行较强的资产证券化水平则让商业银行拥有了可以进一步实现租赁资产资金盘活的可能性，从而为商业银行进入住房租赁市场提供了一个良好的契机。

正是瞄准了这个千载难逢的良机，建设银行进入租赁市场无疑是将房地产的房贷业务向租赁信贷业务转移的过程，这也是为什么建行在布局住房租赁市场的同时，也在积极布局住房租赁信贷的原因，只有这样才能实现业务发展与市场拓展的双促进，双融合。

商业银行进军租赁的难点有哪些？

当然，建设银行进入住房租赁市场也不是说是完全一帆风顺的，其中就有一个巨大的难点摆在建行的面前，这就是住房租赁市场的盈利痛点。长期以来住房租赁市场之所以缺少足够有影响力的企业出现，就是因为盈利难度过大，具体原因有以下几个方面：

一是地价太高导致租房回报率过低。现在一二线热点城市的土地价格较高，从而导致了企业的租金回报率其实是远低于其地价成本的，在地价成本拉高房价成本的情况下，租赁资产的持有者其实有着较大的盈利难题，这是租赁市场发展的一个根本性矛盾。

二是企业税负负担较重。国家对于个人房东的税费征收现在还不很完全，所以个人房东还不用缴纳过多的税负，但是企业则不一样，机构出租房子，需要缴纳包括房产税、增值税、企业所得税在内的各种税负，这种税负负担有可能最终会转嫁到租房者身上，这也是一个盈利难点。

三是企业的资金成本较高。虽然商业银行进入住房租赁市场相对而言的资金成本没有那么高，但是从长期来看，银行也是有着较高的资金成本，尤其是在吸储难度较大的今天，商业银行的资金压力也不容小觑。

盈利困局现在正摆在面前，如何能够真正破局，还需要银行进一步探索。

作者：江瀚，苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。

作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview）