今年以来，中国房地产市场可谓是新闻频出，高潮迭起，在一轮各地房地产调控政策更新之后，各家商业银行也都按捺不住了，2月28日，根据每日经济新闻的报道，中信银行已暂停在北京200万元以上个人住房抵押贷。一时间一石激起千层浪，商业银行最近一段时间对房地产的围剿被掀上了一个新的稿酬，在如此背景之下，房地产市场的路在何方？我们该怎么判断房地产市场的未来呢？

一、商业银行的房地产围剿

很多时候，我们都说房地产价格的调控是国家的事情，但是我们很多人都忽略了一个重要的主角这就是商业银行，由于中国房地产价格较高，大多数人都难以做到全款买房，这个时候银行就会发挥至关重要的作用，如果将银行房贷收紧从某种意义上来说就中断了房地产市场的血液供应，对于房地产市场的影响不比政策调控更轻，这也是为什么限贷政策会成为房地产调控的重要组成部分。

仅以这次话题中的北京一地为例，从去年317新政以来，商业银行就已经通过信贷组合拳不断增加对于房地产市场的控制，根据公开市场的数据显示，在北京地区，首套房基准利率上浮10%以上已经成为大多数商业银行的通行做法，甚至不少商业银行上浮利率已经超过20%-30%，除了少数外资银行还有极少的可能性申请基准利率信贷之外，大多数商业银行的利率上浮已经成为了一种常态。

具体到商业银行中，13家主要商业银行的房贷率情况是，四大行、招商银行、大华银行、北京银行目前首套房均执行基准上浮5%的市场最低价，交通银行、民生银行及浦发银行维持上浮10%，而多数银行都已经有了继续上调基准利率的预期，部分银行甚至准备将利率上浮20%乃至30%。

而这次中信银行的举动，无疑给房地产市场调控又开了一个新的头，这就是在一定的情况下商业银行可以完全暂停房地产个人住房抵押贷款，从而真正遏制房地产价格，从效果来看，叫停住房抵押贷款是商业银行实施房地产金融控制的重要手段，对于落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”有着比较明显的积极意义。可以相信，中信银行的调整拉开了房地产市场的银行停贷的序幕，未来很可能会有其他银行加入这个队伍之中，房地产的金融调控日趋从严将会是大概率事件。

二、银行为啥对房地产下手

商业银行对房地产政策的日趋从紧，往大了说是响应国家房地产调控，严格控制住房市场的号召，通过金融的手段来对房地产市场进行调整，但是作为一个市场经营主体，商业银行除了响应政策号召之外肯定有着自己的目的。

一是房贷实在不赚钱。在商业银行的信贷中，房地产信贷实在是一个比较鸡肋的业务类型，一方面其数量最为巨大，一笔房地产信贷经常动辄几十万上百万，如此大额的信贷再加上有房子作为抵押品，其风险较其他商业银行信贷产品，尤其是纯粹信用贷款产品的风险小很多，另一方面，由于其风险较小，所以房地产信贷的利率水平一直不高，在商业银行平均理财产品的收益率已经达到5%-6%的时候，房贷利率即使按照目前上浮最高的20%来说也不到6%，这就导致房贷成为了商业银行并不赚钱的业务类型。所以，一个不赚钱的产品，银行不去做也就情理之中了。

二是商业银行有更赚钱的业务等着他们。今年以来，各地都普遍出现企业信贷非常红火的现象，相比于房贷的低利率，企业信贷的利率水平可比房贷多不少了，在商业银行贷款总额有限的情况下，肯定是将钱投放给更赚钱的业务，明显比去投给房贷更有意义，从商业银行进行资产配置和贷款结构优化的角度来说，降低房贷比例甚至暂停房贷等这一波企业信贷潮过去，不失为一个好的选择。

三是金融全面监管的影响。从去年开始无论是金融工作会议还是中央经济工作会议，都将金融市场去杠杆作为了一项重点业务，为了防范金融风险，监管层可谓是多管齐下，严防各种资金违规编造进入房地产市场，所以商业银行的从某种意义上来说也是真的没钱了，很多类似的资金来源都被取消，再加上国家要对房贷增速过快的机构进行严格检查，那么银行干嘛还去找这个不开心呢？

所以，综上所述商业银行对房地产市场下手目的其实是非常多元的。

三、房地产市场路在何方？

那么，面对着商业银行的限贷、停贷，房地产市场的未来会如何呢？

首先，我们可以分析，中国一线热点城市的人口增速和经济发展速度依然是全中国较快的，这也导致了其有着巨大的人口和经济支撑能力，在这样的情况下，指望房地产市场会出现大规模的下跌或者波动都是不太现实的现象，至少是热点城市的核心城区想出现大规模波动都不容易。

其次，房地产市场的调整将会是一个系统性的工程，国家已经将“房住不炒”作为了未来房地产市场发展的主基调，在这个主基调下，未来无论是监管层，还是商业银行都不会给房地产市场大开绿灯，所以房地产市场的供血机制其实必然会受到影响，这样的结果就是房地产市场价格上涨的动力正在锐减，各地房地产回归居住属性的趋势已经明确，房地产是用来住的，这个原则已经成为大多数人的共识，所以房地产市场将会进入一个调整周期当中，这个周期在短时间内不会结束。

第三，买房的人该怎么办？现阶段买房的成本越来越高，即使是首套房，买房的利率水平也在上浮，所以买房的难度正在增加，但国家的政策引导是多种居住条件进行供给，除了商品房之外，保障性住房、廉租房、共有产权住房都在陆续推向市场，未来买房的渠道和选择将会更加多元化，对于刚需来说其实不必过度紧张，不如先安下心来好好看看未来房地产市场的走势，再做自己的判断。

从中信银行的带头举动可以发现，房地产市场的金融控制时代已经开始，房地产市场的一个调整周期已经来临了。

作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。

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