本文来自微信公众号：深圳经济观察，作者：悦涛。

一封据说是深圳大冲村民给南山区【书记信箱】的“求助信”：

经查证，该文的确出现在深圳南山网的【书记信箱】里，发文日期是6月10日。

广东最大的旧改，一波三折

曾经的大冲村

大冲村位于深圳高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪山住宅区，南望高新南区，是深圳重要的城市节点。

大冲旧改由央企华润置地操盘，占地面积68.4万平方米，涉及931户原居民、1500多栋建筑，总建筑面积达280万平方米，是广东省最大的城中村改造项目。

该项目可谓一波三折。早在1998年，大冲村就被深圳市列入旧改规划，2005年才完成规划方案。2007年，华润置地以60亿元拿下该项目。但拆迁谈判一直到2011年才基本完成，其中6户未签字的“钉子户”被强拆。

此后，项目经历了“海砂事件”。而钉子户状告政府部门行政不作为胜诉，但迄今未获赔偿。

在房屋征收过程中，华润置业给村民两个选择：1:1的物业补偿，或1.1万元/平方米的现金补偿。不少村民最终选择的是回迁物业补偿。回迁物业总面积110万平方米。

媒体曾报道，大冲村超过一半的户主拥有超过1000平方米的物业，按照当时补偿标准，会诞生10个亿元户及400户千万富翁家庭。按现在的标准，应该都是千万富翁，亿元户至少会翻倍。

因为不少家庭动辄物业面积过千平方米。有些家庭可能一下子会收获整层楼甚至数层楼。

所以拥有66套回迁房，不是什么稀奇事。其它方面，文中一些描述还是比较真实的。但房子虽不好租，价格还是被发文者刻意拉低了，或是为了博取书记同情。

为什么他们不想卖房子？

过去几年，深圳市规划了大量城市更新项目，一直面临激烈的博弈。土地，作为城市发展的最大增值财富，政府、开发商和原住民，都希望从中获得最大的收益。

当然，相比另外二者，政府还不是在乎改造本身的收益，更希望通过拆迁改造，获得产业升级的效果。但经历去年的房价飙涨之后，旧改的难度将越来越大。因为成本已经高到开发商也难以承受了。

这位村民的困难，在很多人里简直是炫富。66套房相当于2亿的财产，卖掉就好了嘛。但是据悦涛所知，大多数村民即使坐拥十几套、几十套房产，而且手头不宽裕，但是，仍然，一套也不想卖！

原因是：

1、他们已经尝到了房产升值的甜头。过去房子能升值10倍，未来哪怕再升一两倍也是极好的。还有什么能比房子更好？坚决不卖。

2、他们赖以生存的，就是这些物业了。几乎没有其它。这些物业的功能包括了养老、教育、医疗、下一代，以及下下代。责任重大。

所以，收租是他们目前最关注的事情，一旦收租不爽，脑子里冒出的头号问题就是：“深圳的人都去哪里了！”

老村领导：最担心的是下一代人

悦涛曾经跟大冲村的一位领导聊过。

在旧改落定之后，他其实是忧心忡忡的。因为早期这里还有工商业，至少村股份公司还会主导管理。但是旧改之后，商业部分完全外包，而住房就是做收租公或者收租婆。

“整个大冲村都没事可做了，下一步的发展，我很担心。”这是他的原话。让他最担心的是村里的下一代人，完全没有了劳动、奋斗的动力。

城市化本身就让深圳原住民之前的村系纽带受到了冲击。而旧改带来的一夜暴富，对宗族的长远发展可能是毁灭性的。他们没有真正融入城市，城市也一直没能消化他们。旧改之所以难，并不只在于钱，而是城市化以来城和村之间的互相隔阂。

迄今，深圳原住民占了近400平方公里土地，政府仅认可其中90平方公里为合法用地。其余均被定位为“历史遗留问题违法建筑”。靠旧改，一时半会是盘不活这些土地的。重点是如何盘活这些人，让他们有参与到城市发展的能动性，而不是坐等渔利。

这不只是村民的问题。很多市民，也快进入这种状态了。

那位大冲村民的问题其实是：深圳干活的人都去哪里了？

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